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Keine Schriftform – Kündigung erleichtert

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Keine Schriftform – Kündigung erleichtert
Nur die gesetzliche Schriftform wahrt eine vereinbarte Befristung.

Mietverträge, die für länger als ein Jahr und ohne Schriftform geschlossen werden, dürfen mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Auch ein späterer schriftlicher Nachvertrag ändert daran nichts. Zwischen dem klagenden Vermieter und dem beklagten Mieter bestand im vorliegenden Fall kein schriftlicher Mietvertrag. Grund dafür: Der Mieter war in ein bestehendes Mietverhältnis über Praxisräume des Vermieters eingetreten. Das war aber nur im Praxisübernahmevertrag zwischen Alt- und Neumieter festgehalten. Im März 2008 bestätigte der Mieter ein Schreiben des Vermieters, das eine Verlängerung des Mietvertrags bis Ende 2011 vorsah. Im Mai 2010 jedoch kündigte der Mieter zum Jahresende 2010.

Gesetzliche Schriftform verlangt eigenhändige Unterschrift

Der Vermieter pochte mit seiner Klage auf den vermeintlichen Mietvertrag. Schließlich habe der Mieter der Verlängerung im Nachvertrag zugestimmt. Ein derartiges Verhalten verstoße im Übrigen gegen Treu und Glauben. Der Mieter berief sich dagegen auf das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Dessen § 550 BGB besagt, dass ein für länger als ein Jahr nicht in schriftlicher Form abgeschlossener Mietvertrag für unbestimmte Zeit - also unbefristet - gilt. Folglich dürfe der Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen gekündigt werden, wenn ein Jahr seit Überlassung der Räume vergangen ist. Das sei hier der Fall. Aus dem Übernahmevertrag könne kein Mietvertrag zwischen Kläger und Beklagtem hergeleitet werden. Neben dem Vertrag fehlten hier auch die eigenhändigen Unterschriften der Vertragsparteien.

Spätere Vereinbarung ersetzt ursprünglich fehlende Schriftform

Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf stellte zunächst fest, dass Mieter- wie auch Vermieterwechsel formfrei möglich seien. Eine Zustimmung bedürfe nicht der Schriftform. Die Mieteintrittsvereinbarung müsse, um eine Schriftform des Mietvertrags herbeizuführen, durch eine ausdrücklich auf den Ursprungsmietvertrag bezugnehmende Urkunde belegt sein. Die Zusammengehörigkeit der Schriftstücke müsse ohne Zweifel erkennbar sein, was nicht unbedingt eine körperliche Verbindung erfordere. Entsprechendes fehle hier. Ähnliches ergebe sich auch nicht aus der später vereinbarten Verlängerung. Ohne weitere Anhaltspunkte könne ihr nicht der Wille des Beklagten entnommen werden, dass er einen neuen Mietvertrag mit dem klagenden Vermieter abschließen wollte. Daher sind gemäß des § 550 BGB alle Befristungen und sonstigen Erklärungen unwirksam. Der Mieter habe sich zudem auch nicht treuwidrig verhalten. Eine langjährige Mietbeziehung reiche dafür nicht aus. Nur in Ausnahmefällen, wenn der Mieter den Vermieter etwa von der Verwendung der gesetzlichen Schriftform abgehalten habe, könne das der Fall sein. Wenn das wie hier aber auf einem Rechtsirrtum beider Seiten beruhe, dürfe der Kläger sich nicht auf Treu und Glauben berufen. Auch die Treuwidrigkeit im Einzelfall, wenn nur eine von beiden Seiten einen Vorteil erlangt hat und diesen nutzt, um sich anderer Verpflichtungen zu entledigen, liege nicht vor. Denn der Mietvertrag habe Mieter und Vermieter verpflichtet und nicht bloß Letzteren.

(OLG Düsseldorf, Urteil v. 23.01.2012, Az.: I-10 U 66/11)

(GUE)

Foto : ©Fotolia.com/Eisenhans


Rechtstipp vom 17.02.2012
aus der Themenwelt Wohnraummietvertrag und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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