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Keine Umlage der Heizkosten – BGH stärkt Mieterrechte
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Es zählt nur der Heizkostenverbrauch. Mieter haben Anspruch darauf, dass der Vermieter die Heizkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch berechnet. Vorauszahlungen, die der Vermieter an den Energieversorger entrichtet hat, dürften nicht auf die Mieter umgelegt werden, entschied der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 01.02.2012, AZ: VIII ZR 156/11).
Vermieter müssen die Heizkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch berechnen - es sei nicht zulässig, einfach die Abschlagszahlungen in Rechnung zu stellen, die im Voraus an den Energieversorger geleistet werden. Diese nämlich orientieren sich nicht am gegenwärtigen, sondern am Verbrauch des Vorjahres.
Eine Mieterin aus Kelkheim in Hessen hatte sich gegen eine Heizkostennachzahlung für die Jahre 2007 und 2008 gewehrt. Bei der Heizkostenabrechnung i. H. v. 3000,00 EUR hatte der Vermieter die Vorauszahlungen zugrunde gelegt, die er selbst an den Energieversorger geleistet hatte. Der BGH verwies den Fall zurück an das LG Frankfurt a.M.. Dort muss der Vermieter eine korrekte Abrechnung nach dem tatsächlichen Verbrauch vorlegen bzw. notfalls schätzen.
Eine solche Schätzung bedeutet aber nicht, dass unplausible Pauschalen - etwa 90 % des Verbrauches - angenommen werden. Das gleiche gelte für pauschale Kürzungen, etwa um 15 %, die die Mängel bei der Abrechnung nicht beseitigen können, so der BGH. Die Schätzungen müssen sich an den Richtwerten der Energieunternehmen orientieren.
Diese Rechtsprechung dürfte auch auf Stromabrechnungen anwendbar sein, wenn der Vermieter der Vertragspartner des Energieunternehmens ist und nicht der Mieter.
Eine Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten nach dem weit verbreiteten sog. Abflussprinzip ist nach der BGH-Entscheidung nicht mehr möglich.
Bei immer gleich bleibenden Wartungskosten sei es rechtlich nicht zu beanstanden, wenn angefallene Betriebskosten aus einem Abrechnungszeitraum auf die Mieter umgelegt werden. Dieses Abflussprinzip ist aber bei den verbrauchsabhängigen Heiz- und Warmwasserkosten nun unzulässig. Glatte Zahlen bei der Abrechnung sollten misstrauisch machen.
Wasserkosten müssen dagegen nicht exakt nach dem tatsächlichen Verbrauch im Abrechnungszeitraum berechnet werden. Nach BGH, Urteil vom 20.02.2008, AZ VIII ZR 49/07 sei eine präzise, auf die Monate umgerechnete Abrechnung der Wasserkosten zu aufwendig und dem Vermieter daher nicht zuzumuten.
Rechtsanwalt Holger Hesterberg
Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im DAV.
Mail: kanzlei@anwalthesterberg.de
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