Konkurrenzschutz für Mieter in Einkaufszentrum

Ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz kann grundsätzlich auch für Mieter in einem Einkaufszentrum bestehen. Die Klägerin hatte im vorliegenden Fall mit der Beklagten einen Mietvertrag für die Dauer von 10 Jahren über ein Ladenlokal in einem Einkaufszentrum zum Betrieb eines hochwertigen Fastfood-Restaurants (Bereich Kartoffelspeisen) abgeschlossen. Die Beklagte traf hiernach einerseits eine Betriebspflicht mit Sortimentsbindung, andererseits waren Konkurrenz-, Sortiments- und Branchenschutz für sie ausgeschlossen. Diese sah sich hierdurch unangemessen benachteiligt und kündigte aufgrund dessen das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos.

Diese Kombination in einem Formularvertrag über ein langfristiges Mietverhältnis ist gem. BGH, Urteil vom 26.02.2020 – XII ZR 51/19 –, wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam: Hiernach sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine solche Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszweckes gefährdet ist. Der formularmäßige Ausschluss des Konkurrenzschutzes bei gleichzeitiger Festlegung einer Betriebspflicht mit Sortimentsbindung benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam. Ob die Vermieterin ihre hiernach anzunehmende Pflicht zur ungestörten Gebrauchsüberlassung in Gestalt des „vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes“ tatsächlich verletzt hatte, bleibt indes noch zu klären.

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