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Kündigung durch den Vermieter wegen drohender Zahlungsunfähigkeit

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Nur in wenigen Ausnahmefällen kommt als wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB eine drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit eines nach dem Tod des ursprünglichen Mieters eingetretenen neuen Mieters in Betracht.

Im vorliegenden Fall trat ein Auszubildender nach dem Tod seiner Lebensgefährtin in den Mietvertrag für die gemeinsame Wohnung ein. Dieser bat kurz darauf um Zustimmung für die Untervermietung eines Zimmers, um die Mietkosten dauerhaft decken zu können. Der Vermieter lehnte das Ansinnen jedoch ab und kündigte das Mietverhältnis aus wichtigem Grund, da der Auszubildende den Mietzins samt Nebenkosten nicht auf Dauer leisten könne.

Nicht nur in der ersten, sondern auch in der zweiten Instanz verlor der Kläger und die Gerichte gaben der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichteten Widerklage des Vermieters statt. Die drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit habe den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigt. Erst der Bundesgerichtshof sah dies im vorliegenden Urteil anders. Er hob das Berufungsurteil auf und wies das Verfahren an eine andere Kammer des Landgerichts zurück. Denn entgegen einer allgemein geläufigen Ansicht kommt eine drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit beziehungsweise eine „gefährdet erscheinende“ Leistungsfähigkeit eines nach dem Tod des ursprünglichen Mieters eingetretenen neuen Mieters nur in besonderen Ausnahmefällen als wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung in Betracht. Vorliegend hat das Berufungsgericht allein den Umstand, dass der Kläger zum Zeitpunkt der Kündigung eine Ausbildungsvergütung bezog, für eine „gefährdet erscheinende“ finanzielle Leistungsfähigkeit genügen lassen (vgl. Senatsbeschluss vom 20.April 2010 -VIII ZR 254/09, aaO Rn. 5 mwN).

Die ausschlaggebenden Argumente waren die fehlende abgeschlossene Ausbildung und die nicht absehbare Festanstellung, weshalb laut Berufungsgericht die Erbringung der Miete nicht dauerhaft gesichert sei (ähnlich auch AG Charlottenburg, Urteil vom 15. August 2014-238 C 63/14, aaO, das verlangt hat, dass auch die Zahlung künftiger Mieterhöhungen gesichert ist). 

Mit dieser Sichtweise stellt es jedoch überhöhte Anforderungen an die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines in ein unbefristetes Mietverhältnis eingetretenen Mieters. Denn auch ein Vermieter, der mit einem von ihm selbst ausgewählten solventen Mieter einen unbefristeten Mietvertrag abschließt, kann bei Vertragsschluss regelmäßig nicht ausschließen, dass dessen finanzielle Leistungsfähigkeit durch zukünftige Entwicklungen, wie etwa den Verlust des Arbeitsplatzes, herabgesetzt werden könnte (vgl. BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; NJW 2000, 2658, 2659; WuM 2001, 330; NJW-RR 2004, 440, 441; NJW2006, 2033; NZM 2011, 479 Rn. 29; Senatsurteil vom 29. März 2017 – VIII ZR 45/16, NJW 2017, 2018 Rn. 34, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen).

Zuzüglich wurde der Vortrag des Klägers zu seinen finanziellen Verhältnissen sowie die Tatsache unberücksichtigt gelassen, dass der Kläger während der bis dahin knapp zwei Jahre andauernden Nutzung der Wohnung die geschuldete Miete immer vollständig und pünktlich entrichtet hatte.


Rechtstipp vom 21.03.2018
aus der Themenwelt Wohnraummietvertrag und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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