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Leistungsvorbehalt im Mietvertrag – Was ist zu beachten?

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Leistungsvorbehalt im Mietvertrag – Was ist zu beachten?
Die Mietanpassung muss je nach Bezugsgröße nicht immer nur nach oben erfolgen.

Sogenannte Leistungsvorbehaltsklauseln erleichtern auch im Mietverhältnis künftige Preisanpassungen. Im Vergleich zur gesetzlich geregelten Indexmiete erlauben sie eine flexiblere Anpassung. Dafür dürfen Vermieter Leistungsvorbehaltsklauseln aber nur in Gewerbemietverträgen einsetzen. Im Wohnraummietrecht sind sie tabu.

Vorteile für Vermieter und Mieter

Eine solche Klausel bietet den Vorteil, dass der Vermieter spätere Mieterhöhungen nicht vorweg nehmen muss. Er kann später geplanten Anpassungen beruhigter entgegen blicken. Für den Mieter hat das wiederum die positive Folge einer anfangs geringeren Miete. Außerdem kann auch er späteren Erhöhungen gelassener begegnen, da dabei feste Kriterien einzuhalten sind. Die Relation zwischen Mietkosten und Mietobjekt ist dadurch ausgewogener. Es kann infolgedessen sogar eine Mietsenkung angebracht sein. Das kommt wiederum dem Mietverhältnis zugute.

Anpassung im Wege der Verhandlung

Außerdem lässt die Leistungsvorbehaltsklausel im Unterschied zu einer Preisgleitklausel Raum zur Nachverhandlung. Für Vermieter und Mieter stellt die vorzunehmende Preisanpassung insofern keine fixe Größe dar. Vielmehr verhandeln sie beide Seiten miteinander zum festgelegten Zeitpunkt oder Anlass. Die Anpassung bedarf dabei der Zustimmung des Mieters. Dazu lässt sich etwa festgelegen, dass ein Sachverständiger die Änderung objektiv ermittelt. Das kann insbesondere der Fall sein, wenn sich beide Seiten nicht einigen können. Im Streitfall erfolgt die Festlegung letztlich auch durch das zuständige Gericht. Dieses kann im Übrigen auch der Mieter anrufen, wenn der Vermieter sich insbesondere einer für ihn nachteiligen Mietänderung nach unten verschließt.

Vorgaben durch Preisklauselgesetz und BGH

Die Klausel darf nicht gegen das Preisklauselgesetz verstoßen. Leistungsvorbehaltsklauseln sind demnach zulässig, wenn hinsichtlich des Ausmaßes der Änderung ein Ermessensspielraum besteht, der es ermöglicht, die neue Höhe der Geldschuld nach Billigkeitsgrundsätzen zu bestimmen.

Die Formulierung einer solchen Mietanpassungsklausel kann demnach lauten: „Der Vermieter prüft nach Ablauf von jeweils vier Jahren, …, ob das Nutzungsentgelt noch ortsüblich oder sonst angemessen ist. Bei einer Änderung setzt sie den zusätzlich oder den weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) fest und teilt dem Nutzer die Höhe des künftig zu zahlenden Nutzungsentgelts mit.“

Zudem unterliegen sie als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) der AGB-Kontrolle. Zu den notwendigen Inhalten gehören Bezugsgrößen, Anlass und der mögliche Umfang der jeweiligen Anpassung. Eine Klausel muss demnach folgende Kriterien erfüllen, damit sie aus Sicht des Bundesgerichtshofs (BGH) Bestand hat.

Verständliche Formulierung

AGB müssen für die Betroffenen klar und verständlich sein. Sonst kommt es bei unverständlichen Formulierungen zur Annahme, dass mit der Klausel eine einseitige Benachteiligung bezweckt wird. Abzustellen ist dabei auf einen Mieter mit durchschnittlichen Kenntnissen. Bewusste Irreführungen haben von vornherein die Unwirksamkeit der Klausel zur Folge.

Ermessensspielraum unbedingt erforderlich

Die Klausel muss wie bereits erwähnt unbedingt einen Ermessensspielraum beinhalten. Eine starre Festlegung der Preisanpassung verbietet sich somit. Es läge sonst eine nicht mehr mit dem Preisklauselgesetz im Einklang stehende Leistungsvorbehaltsklausel mehr vor.

Objektiv erkennbare Bezugsgrößen

Dennoch benötigt die Klausel einen objektiv ermittelbaren Maßstab, an dem sich die Preisanpassung orientieren soll. Als zulässig erachtet hat der BGH insbesondere die ortsübliche Vergleichsmiete, wie sie etwa in einem Mietspiegel zu finden ist. Geeigneter Erhöhungsmaßstab ist auch der Preisindex des Statistischen Bundesamtes. Auch weitere Maßstäbe wie die Lohnentwicklung in einer Branche sind dabei nicht ausgeschlossen.

Fester Anlass der Mietänderung

Die Klausel muss einen Anlass für die Änderung nennen. Das kann die Herausgabe neuer Zahlen zur vorher gewählten Bezugsgröße sein wie etwa der Preisstatistik des Statistischen Bundesamts. Möglich ist dabei auch die Änderung vom Überschreiten eines bestimmten Werts abhängig zu machen. Natürlich lässt sich auch eine bestimmte Zeitspanne festlegen, beispielsweise eine alle vier Jahre an der Bezugsgröße orientierte Anpassung vorzunehmen. Ein aus Sicht des BGH zulässiger Anlass ist sogar, auf die Angemessenheit der Miete abzustellen. Ohne objektive Anhaltspunkte für die zum Mietobjekt außer Verhältnis geratene Miete geht das allerdings nicht.

(GUE)

Foto : ©Fotolia.com/Alex_Po


Rechtstipp vom 04.08.2015
aus der Themenwelt Mietwohnung und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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