Mängel an der gebrauchten Immobilie - Rechte bei verschwiegenen Mängeln

Traumhaus gekauft und nachträglich Schäden entdeckt? Wenn der Verkäufer den Schaden arglistig verschwiegen hat, können Sie den Kaufpreis mindern oder sogar komplett vom Kaufvertrag zurücktreten.

Versteckte Mängel an der Immobilie – und jetzt?

Statt ein Haus zu bauen, haben sich viele Eigenheimbesitzer entschieden, eine Immobilie zu kaufen. Der Käufer besichtigt das ausgesuchte Haus ausführlich, bevor er sich zum Kauf entscheidet. Das bedeutet aber nicht, dass dem zukünftigen Besitzer sämtliche Mängel an der Bestandsimmobilie bekannt sind, wenn er den Kaufvertrag unterschreibt. Einige Schäden sind bei einer Besichtigung nicht sofort zu erkennen. Der im Kaufvertrag enthaltene Haftungsausschluss bedeutet jedoch nicht in jedem Fall, dass der neue Besitzer keinen Schadensersatzanspruch stellen kann. Wenn Ihr Anwalt Immobilienrecht beherrscht, kann er Sie über Ihre Rechte bei arglistig verschwiegenen Mängeln informieren.

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie setzt ein Notar einen Kaufvertrag auf, der den Passus enthält, dass der Vertragsgegenstand wie besichtigt übertragen wird, ohne dass der Verkäufer die Haftung für Sachmängel oder den Zustand des Gebäudes übernehmen muss. Dieser Haftungsausschluss bedeutet jedoch nicht, dass der Verkäufer unsichtbare Mängel verschweigen darf. Im Gegenteil, der bisherige Besitzer der Immobilie ist verpflichtet, auf alle Schäden und Mängel hinzuweisen.

Das betrifft vor allem verdeckte Beschädigungen, die der Käufer bei einer Besichtigung nicht sofort sieht. Der Verkäufer kann sich auch nicht darauf berufen, dass der Interessent einen Sachverständigen zum Besichtigungstermin mitbringen könnte. Stattdessen müssen alle Schäden und Mängel auch ungefragt offengelegt werden, um nicht wegen arglistigen Verschweigens haften zu müssen.

Häufige verdeckte Mängel an Bestandsimmobilien

Bestimmte Schäden treten besonders häufig bei gebrauchten Immobilien auf. Hier können Reparaturen oder Sanierungen gehörig ins Geld gehen:

• Feuchtigkeitseintritte, insbesondere im Keller oder am Dach
• Schimmelbefall und Belastungen mit Asbest
• Defekte Heizung und Sanitäranlagen
• Außenabdichtung
• Schalldämmung

Durch undichte Fenster, Türen und Dächer kann es zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbefall in dem Gebäude kommen. Eine unzureichende Außenabdichtung, ungedämmte Dachstühle und Fenster mit Einfachverglasung bieten unzureichenden Wärmeschutz und kosten viel Geld durch zu hohe Energiekosten.

Auch der Einbau einer modernen Heizung, ein neuer Schallschutz für Türen, Treppen und Zwischendecken oder die Entfernung gesundheitsschädlicher Bausubstanzen sind mit hohen Kosten verbunden, die bei Vertragsabschluss berücksichtigt werden müssen und den Kaufpreis entsprechend mindern.

Unsere Kanzlei hat sich unter anderem insbesondere auf die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten bei Mängeln an Bestandsimmobilien spezialisiert und kann in diesem Bereich auf eine langjährige Expertise zurückblicken.

Sofern zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages eine Rechtsschutzversicherung vorhanden war, übernimmt diese im Regelfall die entstehenden Rechtsanwalts- und Gerichtskosten.

Gerne stehen wir Ihnen zunächst unverbindlich für eine kostenfreie Ersteinschätzung der Erfolgsaussichten zur Verfügung.

Arglistige Täuschung?

Häufig treten nach dem Hauskauf überraschenderweise versteckte Mängel auf. Trotz des üblicherweise im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Ausschlusses der Sachmängelhaftung ist der Käufer nicht rechtlos.

Er kann insbesondere Nacherfüllungs-, Schadensersatz-, Minderungs- und Rücktrittsansprüche gegenüber dem Verkäufer geltend machen, falls dieser die vorhandenen Mängel arglistig verschwiegen hat.

Eine solche arglistige Täuschung beim Hauskauf liegt insbesondere dann vor, wenn dem Verkäufer die Mängel bekannt waren oder er diese zumindest für möglich hielt und den Käufer bei Vertragsabschluss nicht hierüber informierte. Die dem Verkäufer grundsätzlich schwer nachzuweisende Kenntnis kann jedoch in vielen Fällen durch ein entsprechendes Bausachverständigengutachten in einem Prozess nachgewiesen werden (BGH vom 22.10.2009, Az. VZR 21/09).

Verdeckte / versteckte Mängel?

Es gibt zahlreiche verdeckte Mängel, die bei einer Besichtigung der Immobilie zwar nicht sofort erkennbar sind, dem Verkäufer als vorherigem Bewohner jedoch im Laufe der Zeit zwingend auffallen mussten und auf welche er auch ohne Nachfrage den Käufer hinweisen muss (z. B.: mangelhafte Außenabdichtung, Feuchtigkeitsschäden, Hausschwamm, akuter Befall mit Hausbock, je nach Einzelfall auch: Undichtigkeiten am Dach und Mängel an der Heizungsanlage).

Es ist deshalb bei versteckten Mängeln in vielen Fällen möglich, auch trotz Ausschluss der Sachmängelhaftung im Kaufvertrag, den Verkäufer nach dem Hauskauf in die Haftung zu nehmen. Von entscheidender Bedeutung hierbei ist die taktisch richtige außergerichtliche und gerichtliche Vorgehensweise.

Welche Rechte habe ich bei arglistig verschwiegenen Mängeln?

Bei der Besichtigung einer Wunschimmobilie müssen Interessenten aktiv auf Schäden und Mängel hingewiesen werden – auch auf solche, die nicht auf Anhieb zu erkennen sind. Werden diese nicht offengelegt, kann ein arglistiges Verschweigen von Mängeln vorliegen.

Welche Ansprüche können geltend gemacht werden?

Im Fall von arglistig verschwiegenen Mängeln können Käufer den Kaufpreis nachträglich mindern oder ganz vom Kaufvertrag zurücktreten. Auch Nacherfüllungs- und Schadensersatzansprüche sind möglich.

Welche Rolle spielt dabei der Haftungsausschluss?

Notarielle Kaufverträge enthalten den Passus, dass der Vertragsgegenstand wie besichtigt übertragen wird, ohne dass der Verkäufer die Haftung für Sachmängel oder den Zustand des Gebäudes übernehmen muss. Dieser Haftungsausschluss greift jedoch nicht, wenn Mängel arglistig verschwiegen wurden. Dies kann dem Verkäufer übrigens häufig durch ein Bausachverständigengutachten nachgewiesen werden.

Wie sollte man vorgehen?

Zur Durchsetzung der Forderungen sollte unbedingt ein spezialisierter Anwalt hinzugezogen werden. Dieser berät zur taktisch richtigen Vorgehensweise, um Ansprüche trotz Ausschluss der Sachmängelhaftung außergerichtlich oder vor Gericht durchzusetzen.