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Mangelhafte Mietwohnung und kein Einzug in die Wohnung! Rechte der Mieters?
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I. Rechte von Mietern bei Mängeln der Mietwohnung - kein Einzug in die Wohnung!
Mietverträge sind in der Regel bindend, und ein Widerrufsrecht wie bei anderen Verträgen (z.B. Kaufverträgen) existiert im Mietrecht nur in Ausnahmefällen. Dennoch haben Mieter unter bestimmten Bedingungen das Recht, den Mietvertrag zu kündigen oder anzufechten, insbesondere wenn Mängel an der Mietwohnung vorliegen.
1. Kündigung wegen Mängeln
Gemäß § 543 BGB kann ein Mieter das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung nicht gewährt wird. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn:
- Gesundheitsgefährdende Zustände: Die Wohnung weist Schimmelbildung oder andere gesundheitsgefährdende Mängel auf.
- Nicht bezugsfertiger Zustand: Die Wohnung ist zum vereinbarten Einzugstermin nicht im vertraglich zugesicherten Zustand.
- Nichterfüllung vertraglicher Pflichten: Der Vermieter behebt bekannte Mängel nicht rechtzeitig.
In solchen Fällen muss der Mieter dem Vermieter in der Regel eine Frist zur Behebung setzen. Wird diese Frist nicht eingehalten, kann die fristlose Kündigung erfolgen.
2. Anfechtung des Mietvertrags
Eine Anfechtung des Mietvertrags ist möglich, wenn arglistige Täuschung vorliegt (§ 123 BGB). Dies könnte zutreffen, wenn:
- Der Vermieter bewusst wesentliche Mängel verschweigt, wie z.B. dauerhaften Baulärm.
- Der Mieter falsche Angaben über seine finanzielle Situation macht.
Wird ein Vertrag erfolgreich angefochten, verliert er rückwirkend seine Gültigkeit.
3. Rücktrittsrecht und Widerruf
Ein gesetzliches Rücktrittsrecht vom Mietvertrag gibt es nicht. Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn dies ausdrücklich im Vertrag vereinbart wurde. Ein Widerrufsrecht besteht hingegen bei sogenannten Haustürgeschäften oder Fernabsatzverträgen:
- Haustürgeschäft: Der Vertrag wurde außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters abgeschlossen (z.B. in der Wohnung des Mieters).
- Fernabsatzvertrag: Der Vertrag kam über Telefon oder E-Mail zustande.
In diesen Fällen hat der Mieter ein 14-tägiges Widerrufsrecht gemäß § 355 BGB.
4. Schadensersatzansprüche
Sollte es aufgrund von Mängeln zur fristlosen Kündigung kommen, können Mieter unter Umständen Schadensersatzansprüche geltend machen (§ 536a BGB). Dies umfasst auch Aufwendungen wie Maklerkosten, sofern diese durch die Nichterfüllung des Vertrags nutzlos geworden sind.
Was sind typische Schadensersatzansprüche?
Umzugskosten: Kosten für den Umzug in eine neue Wohnung können geltend gemacht werden, wenn der Umzug aufgrund der Mängel notwendig wurde.
Maklergebühren: Falls ein Makler beauftragt wurde, um die mangelhafte Wohnung zu finden, und diese Kosten nun nutzlos sind, können sie als Schadenersatz gefordert werden.
Hotelkosten: Sollten Sie aufgrund der Unbewohnbarkeit der Wohnung vorübergehend in einem Hotel unterkommen müssen, können diese Kosten ebenfalls erstattet werden.
Mietdifferenz: Wenn die neue Wohnung teurer ist als die ursprünglich gemietete, kann die Differenz für einen bestimmten Zeitraum als Schaden geltend gemacht werden.
Reparaturkosten: Falls Sie selbst Maßnahmen ergriffen haben, um kleinere Mängel zu beheben, könnten diese Kosten erstattungsfähig sein.
Sonstige Aufwendungen: Dazu gehören alle weiteren Ausgaben, die direkt durch die Mängel verursacht wurden und nicht anderweitig genutzt werden konnten (z.B. Renovierungskosten).
II. Beweislast
Mieter: Der Mieter muss nachweisen, dass die Mängel tatsächlich bestehen und dass sie erheblich genug sind, um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen. Zudem muss der Mieter belegen können, dass er den Vermieter über die Mängel informiert hat und dieser keine angemessenen Maßnahmen zur Beseitigung ergriffen hat.
Vermieter: Der Vermieter muss beweisen, dass entweder keine Mängel vorliegen oder dass diese nicht so gravierend sind, dass sie eine fristlose Kündigung rechtfertigen würden. Sollte der Vermieter behaupten, dass der Mieter die Mängel verursacht hat oder dass sie bereits bei Vertragsabschluss bekannt waren und akzeptiert wurden, liegt auch hier die Beweislast beim Vermieter.
In jedem Fall ist es ratsam, alle relevanten Dokumente wie Fotos der Mängel, Korrespondenz mit dem Vermieter und Quittungen für entstandene Kosten sorgfältig aufzubewahren. Dies erleichtert es im Streitfall erheblich, seine Ansprüche durchzusetzen.
III. Wichtig !
Wenn Sie die Mietwohnung besichtigen und die Mängel so billigen, können Sie den Vertrag deshalb später nicht mehr rückwirkend auflösen! Sie müssen die Mängel im Protokoll festhalten und dann eine Frist setzen um diese zu beseitigen. Hat keine Übergabe stattgefunden, müssen Sie die Mängel dokumentieren und dann eine Frist setzen oder anfechten bzw. fristlos kündigen.
Bestehen die Mängel schon vor der Mietzeit und es ist klar, dass diese bis zur Mietzeit nicht beseitigt werden können, dann setzen Sie eine Frist und wenn der vertragsgemäße Gebrauch zu Beginn der Mietzeit nicht gewährleistet ist kündigen Sie fristlos.
VG Schulze - msadvocate.net
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Ich hoffe der Artikel hat Ihnen einen ersten Überblick geben können. Dabei erhebe ich keinen Anspruch auf Vollständigkeit oder inhaltliche Aktualität und Richtigkeit. Der Artikel stellt keine Rechtsberatung dar.
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