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Mieterhöhung wegen Modernisierung und ihre Tücken ...

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Modernisierung und Mieterhöhung

Aus umweltpolitischen Gründen werden Wohnraumeigentümer mit zahlreichen Förderungen unterstützt, wenn sie ihr Eigenheim oder die vermietete Immobilie sanieren oder modernisieren. Durch Ausreichung sog. KfW-Darlehen soll die Durchführung sog. energieeffizienter Maßnahmen wie z.B. Wärmedämmungen, Austausch der Fenster oder auch die bloße Optimierung einer Heizanlage gefördert werden.

Aber wie sieht es damit aus, wenn vor, während oder nach der umfangreichen Modernisierung einer Mietwohnung der Vermieter von seinem Mieter eine höhere Miete haben will? Was ist hierbei zu beachten?

  • Vor der Modernisierung

Sobald die Entscheidung getroffen, der Bauunternehmer – ggfs. auch ein Energieberater, Architekt oder Sachverständiger – beauftragt und die Planungen abgeschlossen sind, sollte der Vermieter den Mieter der betroffenen Immobilie gem. § 555c BGB in Kenntnis setzen:

  • Von der Art und dem voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahmen – zumindest in groben Zügen
  • dem voraussichtlichem Beginn/der voraussichtlichen Dauer und
  • dem Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung verlangt werden soll.

Zudem soll der Vermieter bereits zu diesem Zeitpunkt auf die Möglichkeit der Härtefalleinwendungen des Mieters hinweisen. Denn dieser kann z.B. aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen einer Mieterhöhung, ggfs. auch einer Duldung der Renovierungsmaßnahmen widersprechen.

Weist der sanierungswillige Eigentümer den Mieter nicht darauf hin, riskiert er, nur die notwendigen Erhaltungsmaßnahmen auf den Mieter umlegen zu können. Auch kann sich die Frist für die Mieterhöhung nach § 559 b II BGB verlängern.

  • Während der Modernisierung

Grundsätzlich hat ein Mieter die Mietraummodernisierung zu dulden. Mitwirken muss er daran aber nicht. Sofern er einwendet, dass bei ihm eine besondere Härte vorläge, weil z.B. seine Frau gerade schwer erkrankt sei oder er (mit Genehmigung des Vermieters) erst vor kurzem die Wohnung teuer umgebaut habe, ist eine Abwägung der jeweiligen Interessen vorzunehmen. In diesem Stadium kann er unter Umständen die Sanierung verhindern, weil ihm die höhere Miete nicht zugemutet werden kann.

Wegen der Dringlichkeit der angestrebten Betretungs- und Duldungsrechte solle der Vermieter derartige Entscheidungen dann im Rahmen einer einstweiligen Verfügung durchsetzen.

  • Nach der Modernisierung

Erst nachdem die Modernisierung abgeschlossen ist, kann der Vermieter die endgültige Höhe der Baukosten beziffern und dann die gewünschte Mieterhöhung erklären, § 559 BGB.

Wenn er aber die Gesamtrechnung für den Austausch der Fenster oder die Erneuerung der Heizung auf seinen Mieter umlegen will, sieht er sich schnell getäuscht. Denn er darf gerade nicht längst fällige Instandsetzungsmaßnahmen einsparen, indem er statt der Reparatur der alten Heizung einfach eine neuere – moderne – Heizungsanlage einbauen lässt, so die ständige Rechtsprechung des BGH, z.B. Urteil vom 3.3.2004, Az. ZR 149/03; 17.12.2014, Az. VIII ZR 88/13.

Für die Umlage einer Mieterhöhung nach § 559 BGB können jährlich nur 11 % der für die Sanierung erforderlichen Kosten umgelegt werden – exklusiv der Kosten für die nicht durchgeführte Instandhaltung.

Somit müssen die vorliegenden Abschlussrechnungen für die Modernisierung um die „eingesparten“ Instandsetzungskosten (auch unter Verwendung moderner und zeitgemäßer Materialien) bereinigt werden.

Ein Privatmann kann diese Berechnungen nicht durchführen. Denn dies erfordert bautechnische Kenntnisse und sollte daher durch entsprechende Berater, Sachverständige oder Architekten durchgeführt werden. Nur so kann auch die Bezifferung der nicht durchgeführten Instandsetzung erfolgen.

Zwar sieht der BGH in seiner Grundsatzentscheidung vom 17.12.2014 die nachvollziehbare Darlegung einer Quote als ausreichend an. In einem anschließenden Gerichtsverfahren sind die Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast auch hinsichtlich der Quote noch höher. So müsse z.B. dargelegt werden, ob und inwieweit für die Durchführung einer Fassadendämmung ein Baugerüst aufzustellen ist, weil im Erdgeschoss auf ein solches verzichtet werden könne oder an einzelnen Stellen eine lange Leiter genüge.

Somit dürfte spätestens in dieser Phase klar werden, aus welchem Grunde bereits zu Beginn der Modernisierungsmaßnahmen Energieberater oder Sachverständige hinzugezogen werden sollten. Denn im Anfangsstadium der Entscheidungsfindung -Instandsetzung oder Modernisierung – stellt der Vermieter bereits aus wirtschaftlichen Überlegungen Vergleichsberechnungen an oder holt Kostenvoranschläge ein. Diese können dann auch im letzten Stadium der Mieterhöhung für die Saldierung der umzulegenden Modernisierungsmaßnahmen herangezogen werden.


Rechtstipp vom 28.11.2015
aus der Themenwelt Mietwohnung und den Rechtsgebieten Allgemeines Vertragsrecht, Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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