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Energiecontracting: Kostenumlage und Modernisierungsmieterhöhung bei Heizungsmodernisierung
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Das Energiecontracting bietet eine attraktive Möglichkeit, Wohngebäude effizient zu modernisieren. Gerade im Rahmen der Sanierung von Heizungsanlagen stellt sich jedoch die Frage, ob die entstehenden Kosten auf die Mieter umgelegt werden können und ob zusätzlich eine Modernisierungsmieterhöhung zulässig ist.
Umlage der Contracting-Kosten auf Mieter
Grundsätzlich dürfen Vermieter die Kosten für die Energieversorgung als Betriebskosten umlegen, wenn der Contractor nicht nur die neue Heizungsanlage installiert, sondern diese auch betreibt. Dies ergibt sich aus § 556 BGB i.V.m. § 2 Nr. 4 und 5 BetrKV. In diesem Fall zahlen die Mieter die Kosten über die jährliche Betriebskostenabrechnung.
Anders sieht es aus, wenn der Contractor lediglich die Modernisierung der Heizungsanlage übernimmt, ohne sie langfristig zu betreiben. In diesem Fall handelt es sich um Investitionskosten, die nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können. Eine Refinanzierung ist jedoch über eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB möglich.
Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB
Handelt es sich bei der Heizungsmodernisierung um eine energetische Verbesserung, kann der Vermieter 8 % der Modernisierungskosten jährlich auf die Mieter umlegen. Dabei sind jedoch einige Punkte zu beachten:
- Pflicht zur Ankündigung: Die Modernisierung muss den Mietern mindestens drei Monate vorher schriftlich mitgeteilt werden (§ 555c BGB).
- Abzug für Instandhaltungskosten: Falls die Heizung ohnehin erneuert werden musste, sind die reinen Modernisierungskosten zu berechnen.
- Härtefallregelung: Mieter können eine Härtefallprüfung beantragen, falls die Mieterhöhung unzumutbar ist (§ 559 Abs. 4 BGB).
Im konkreten Fall ging es um ein Contracting im Bereich der Wärmepumpeninstallation und die Kombination von Wasserstoffspeicherung. Zudem wurden Infrarotheizungen mit verbaut. Der Betrieb war der Vermietungsgesellschaft zu umfassend und sodann wurde ein Contractingunternehmen beauftragt. Hierbei müssen einige Aspekte bei dem Eigentümer als Vermieter beachtet werden. Zudem sollten auch die Mieter Informationen erhalten, da diese Form der nachhaltigen Bewohnung im Einklang des Vermieters und Mieters stattfinden sollte.
Fazit
Die Betriebskostenumlage ist nur möglich, wenn der Contractor die Heizungsanlage auch betreibt. Ansonsten bleibt die Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB als Option. Vermieter sollten dabei alle rechtlichen Vorgaben einhalten und die Mieter rechtzeitig informieren.
Haben Sie Fragen zur Umlage von Contracting-Kosten? Wir beraten Sie gerne!
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