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Mietrechtliche Betriebskostenabrechnung im Wohnungseigentum

aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Häufig vereinbaren die Mietvertragsparteien im Wohnraummietrecht, dass der Mieter neben der Grundmiete die Betriebskosten zu tragen hat. Sind hierbei monatliche Vorauszahlungen durch den Mieter vereinbart, hat der Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB jährlich über die Vorauszahlungen abzurechnen. 

Gemäß der Sätze 2 und 3 dieser Regelung hat der Vermieter die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. 

Das Problem

Bezieht sich der Abrechnungszeitraum z. B. auf das Kalenderjahr und handelt es sich bei der vermieteten Wohnung um eine Eigentumswohnung, haben die Vermieter grundsätzlich nicht selbst die für eine Abrechnung erforderlichen Unterlagen vorliegen, weil eine Hausverwaltung für die Wohnungseigentümergemeinschaft die Jahresabrechnung erstellt. Die Jahresabrechnung ist dann wiederum Gegenstand einer Eigentümerversammlung, wo sie dann beschlossen wird. Lässt sich die Hausverwaltung mit der Erstellung der Jahresabrechnung und der Einberufung der Eigentümerversammlung Zeit, kann es für den Vermieter mit seiner – gegenüber dem Mieter abzugebenden – Betriebskostenabrechnung eng werden. 

Beispiel: Die Betriebskostenabrechnung für 2016 ist dem Mieter bis spätestens zum 31.12.2017 mitzuteilen. Unterlässt eine Wohnungseigentumsverwaltung die Abrechnung 2016 und hat z. B. bis zum 01. Dezember 2017 immer noch keine Eigentümerversammlung einberufen, wird es für den Vermieter zeitlich sehr eng. 

Der Fall

Genau mit dieser Situation hat sich der BGH in seinem Urteil vom 25.01.2017 (VIII ZR 249/15 = NJW Spezial 2017, Seite 290) beschäftigt. In der betroffenen Wohnungseigentumsanlage wurden erst im Jahr 2013 die Jahresabrechnungen für die Jahre 2010 und 2011 beschlossen. Der Vermieter rechnete auf besagter Beschlusslage die Betriebskosten ab und verlangte von seinen Mietern Nachzahlungen. Er berief sich hierbei auf einen handschriftlichen Zusatz im Mietvertrag, wonach eine Abrechnung der Betriebskosten erst einen genehmigenden Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft voraussetze.

In sämtlichen Instanzen scheiterte der Vermieter mit seinem Zahlungsbegehren. 

Der BGH stellte fest, dass die Regelungen über die Betriebskostenabrechnungsfrist auch für vermietetes Wohnungseigentum gelten. Das Mietrecht kenne insoweit keine Regelung, wonach die Abrechnungspflicht des Vermieters eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft voraussetze. Wolle man dies anders sehen, würden die Mieter einer Eigentumswohnung ohne sachlichen Grund gegenüber Mietern normaler „Mietshäuser“ benachteiligt. Der handschriftliche Zusatz sei daher wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 4 BGB (Verbot einer abweichenden Vereinbarung zum Nachteil des Mieters) unwirksam. Der Vermieter hätte vortragen und beweisen müssen, was er alles gegen die Untätigkeit der Verwaltung getan habe, sodass er die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten habe. 

Fazit

Die Vermieter von Eigentumswohnungen werden bei einer untätigen Hausverwaltung nicht umhinkommen, sich rechtzeitig vor Ende der Abrechnungsfrist erforderlichenfalls bei der Verwaltung Einblick in die Verwaltungsunterlagen zu verschaffen, um selbst eine Abrechnung für den Mieter zu erstellen. 

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            Rechtsanwalt Joachim Kerner Rechtsanwalt Joachim Kerner

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