Mietrückstand: Warum eine Nachzahlung der Miete nicht immer vor der Wohnungskündigung schützt – Aktuelles BGH-Urteil

Was tun, wenn Sie als Mieter Mietrückstände haben und eine Kündigung vom Vermieter ins Haus flattert? Kann eine schnelle Zahlung der ausstehenden Beträge die Wohnung retten? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu in einem neuen Urteil (Az. VIII ZR 106/23) Klarheit geschaffen. Besonders wichtig ist dabei, welche Art der Kündigung – fristlos oder ordentlich – betroffen ist. In diesem Artikel erklären wir, was das Urteil bedeutet, welche Rechte Mieter haben und was Vermieter bei Mietrückständen beachten sollten.

Der dem Urteil zugrundeliegende Sachverhalt

Ein Mieter zahlte mehrere Monate keine Miete. Der Vermieter kündigte daraufhin fristlos und zusätzlich ordentlich, falls die fristlose Kündigung unwirksam würde. Der Mieter beglich den Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach der Zustellung der Räumungsklage – der sogenannten gesetzlichen Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Während die erste Instanz dem Vermieter recht gab, entschied das Berufungsgericht zugunsten des Mieters. Der Fall landete schließlich vor dem BGH, der klarstellte: Eine rechtzeitige Nachzahlung verhindert zwar die fristlose Kündigung, nicht aber die ordentliche.

Was bedeutet das für Mieter?

Mieter sollten wissen: Eine „Schonfristzahlung“ kann die fristlose Kündigung abwenden, schützt aber nicht vor einer ordentlichen Kündigung. Das bedeutet, dass Mieter trotz der Zahlung des Rückstands ihre Wohnung verlieren können, wenn der Vermieter auch ordentlich gekündigt hat.

Praxis-Tipp:
Haben Sie Mietrückstände, handeln Sie schnell! Zahlen Sie den Rückstand umgehend und sprechen Sie mit Ihrem Vermieter, bevor eine Kündigung ausgesprochen wird. Besonders wichtig: Vermeiden Sie wiederholte Zahlungsverzögerungen, da dies das Vertrauensverhältnis belastet und zu einer ordentlichen Kündigung führen kann.

Was bedeutet das für Vermieter?

Vermieter profitieren von diesem Urteil, da es ihre Kündigungsrechte stärkt. Die ordentliche Kündigung bleibt wirksam, auch wenn der Mieter den Rückstand innerhalb der Schonfrist begleicht. Dies bietet Vermietern eine zusätzliche Möglichkeit, bei erheblichen Mietrückständen das Mietverhältnis zu beenden.

Praxis-Tipp:
Vermieter sollten bei Zahlungsrückständen immer sowohl eine fristlose als auch eine ordentliche Kündigung erklären. So sind sie rechtlich auf der sicheren Seite, falls der Mieter innerhalb der Schonfrist zahlt.

Beispiel aus dem Alltag:

Ein Mieter zahlt drei Monate keine Miete. Der Vermieter kündigt fristlos und hilfsweise ordentlich. Nach Zustellung der Räumungsklage begleicht der Mieter den vollen Rückstand. Die fristlose Kündigung ist damit unwirksam, aber die ordentliche bleibt bestehen. Der Mieter muss dennoch ausziehen.

Das Urteil des BGH vom 23.10.2024 (Az. VIII ZR 106/23) bringt mehr Klarheit in das Mietrecht und zeigt, wie wichtig es ist, die gesetzlichen Regelungen zu kennen. Für Mieter bedeutet es, ihre Mietzahlungen ernst zu nehmen und frühzeitig Lösungen zu finden, um Kündigungen zu vermeiden. Vermieter erhalten durch das Urteil mehr Sicherheit, wenn sie Mietrückstände konsequent verfolgen und korrekt kündigen. Bei Unsicherheiten hilft eine frühzeitige Rechtsberatung, um Streitigkeiten zu vermeiden.