Miteigentum in Maine

Kennen Sie Maine, also den US-Bundesstaat Maine? Der gehört zu den sogenannten Neuengland-Staaten und liegt auf der USA-Landkarte ganz rechts oben.

Küste, Leuchttürme, Indian Summer. Der frühere US-Präsident George Bush, also der alte Bush, Bush senior, hatte dort in dem 3.000-Einwohner-Örtchen Kennebunkport seinen „Sommersitz“. Aber das nur nebenbei.

Ich hatte vor kurzem einen Fall, da ging es um das Rechtsverhältnis von Miteigentümern einer Immobilie in Maine. Meinen Mandanten gehörten 75 % (bzw sie wollten 75% von einem „estate“ erwerben) und die restlichen 25 % waren auf verschiedene andere Miteigentümer verteilt. Da stellte sich jetzt zB die Frage, was man als Mehrheitseigentümer mit 75 % allein entscheiden kann und wofür man die Zustimmung der anderen 25 % braucht.

Interessiert Sie das? Für die (vermutlich eher wenigen) unter Ihnen, die jetzt begeistert „ja“ rufen, hier also ein paar Grundzüge zum Miteigentum im Immobilienrecht von Maine.

1. Rechtsgrundlage

Gesetzlich geregelt ist relativ wenig. Es gibt zwar Title 33 der Maine Revised Statutes, der sich mit „Property“ beschäftigt. Dort dann zB Chapter 1: Contracts for Sale of Real Estate, Chapter 7: Conveyance of Real Property und Chapter 17: Joint Tenancies. Aber das meiste ist dann eben doch, USA-typisch, common law, also Fallrecht (court cases).

Dieses Fallrecht unterscheidet beim Miteigentum (co-ownership) im wesentlichen zwischen Joint Tenany und Tenancy in Common. Diese beiden Arten von Miteigentum wollen wir uns jetzt einmal etwas genauer ansehen.

2. Joint Tenancy

Das Charakteristische bei Joint Tenants ist: Stirbt ein Miteigentümer, dann geht sein Anteil automatisch unter bzw. auf den oder die anderen Miteigentümer über. Man spricht in diesem Zusammenhang vom „Right of Survivorship“.

Der Anteil des Versterbenden geht also nicht etwa auf seine Erben über und wird auch nicht Teil des Nachlasses (estate). Der Erblasser kann über seinen Miteigentumsanteil noch nicht einmal testamentarisch verfügen.

Alle die Immobilie betreffenden Entscheidungen müssen von den joint tenants gemeinsam getroffen werden.

Die Immobilie haftet auch für die Verbindlichkeiten jedes einzelnen Miteigentümers. Der Gläubiger eines joint tenants kann also beispielsweise in die Immobilie als solche vollstrecken, ohne dass dem der andere Miteiegentümer mit Aussicht auf Erfolg widersprechen könnte.

Wegen dieser sehr engen Verbindung, die zwischen joint tenants besteht, eignet sich diese Form des Miteigentums vor allem für Ehegatten. Sie ist allerdings, anders als etwa community property (nicht verfügbar in Maine) oder tenancy by the entirety, nicht auf Ehegatten beschränkt.

3. Tenancy in Common

Tenants in Common haben jeweils einen Miteigentumsanteil, über den sie frei verfügen können. Sie können ihren Anteil also beispielsweise verkaufen, mit einer Hypothek belasten oder eigenständig vererben.

Ein Automatismus, dass der Miteigentumsanteil im Falle des Todes eines Miteigentümers auf den anderen Miteigentümer übergeht (Right of Survivorship), gibt es bei Tenants in Common nicht.

4. Andere Formen des Eigentums an Immobilien

Neben den beiden oben genannten Formen des Miteigentums ist es natürlich auch in Maine möglich, dass eine Gesellschaft (company) oder ein Trust das Eigentum an der Immobilie hält.

Man spricht in diesem Zusammenhang von corporate ownership oder trust ownership.

5. Rechtsfolgen von Miteigentum

Allen Formen von Miteigentum ist folgendes gemeinsam:

a) Gemeinsamer Besitz

Jeder Miteigentümer ist berechtigt, die Immobilie mit zu benutzen, allerdings nicht allein (no right of exclusive possession).

Sofern nicht vertraglich anders geregelt, treffen Miteigentümer Entscheidungen, welche die Immobilie betreffen, gemeinsam. Mehrheitsentscheidungen sind also nicht ausreichend. Ein Miteigentümer (tenant in common), der beispielsweise einen Miteigentumsanteil (interest) von 75 % hält, kann den oder die geringer Beteiligten also nicht überstimmen.

b) Ausgaben und Verbesserungen (zB Reparaturen)

Notwendige Ausgaben (necessary expenses) werden von Miteigentümern im Verhältnis ihrer Anteile (pro rata) getragen.

Veranlasst ein Miteigentümer dagegen nicht notwendige Ausgaben (improvements), die über seinen Anteil hinaus gehen, dann kann er von den anderen Miteigentümern grundsätzlich keine entsprechende Erstattung verlangen.

c) Einnahmen, zB Mieteinnahmen

Mieteinnahmen werden im Verhältnis der Beteiligung auf die Miteigentümer verteilt. Dies ergibt sich explizit aus § 953 MRSA (Recovery of rent or income from joint tenants).

d) Teilung (partition)

Jeder Miteigentümer kann jederzeit die Auseinandersetzung bzw Teilung (partition) des Miteigentums verlangen, notfalls auch im Klageweg (action for partition).

6. Konsequenzen für den Immobilienerwerb

Wenn Sie also Immobilieneigentum im schönen Maine erwerben wollen, sollten Sie sich über folgende Punkte Gedanken machen:

a) Ist der Verkäufer, von dem Sie die Immobilie kaufen wollen, Alleineigentümer oder nur Miteigentümer? Und im letzteren Fall: Ist er joint tenant, tenant by the entirety oder tenant in common?

b) Wenn Sie gemeinsam mit anderen, zum Beispiel mit Ihrem Ehegatten, eine Immobilie kaufen wollen: Wollen Sie joint tenants sein oder tenants in common?

c) Oder bietet sich sogar die Gründung einer Gesellschaft (zB LLC) an, die dann die Rolle des Eigentümers (corporate ownership) übernimmt? Oder ein Trust (trust ownership)? … Denken Sie dabei auch an die Frage der Haftung, zB wenn Sie die Immobilie als Ferienwohnung weitervermieten wollen, und an die Rechtsnachfolge im Erbfall.

7. Schlussbemerkung

So, das war´s. Sicher nicht vollständig, Gott bewahre, aber doch zumindest mal ein kleiner Einblick in die Materie.

Auf der Suche nach einem Schlusssatz ist mir leider nur der folgende schlechte Reim eingefallen: Miteigentum in Maine can create some pain. … Aber ich hoffe mal, dass Sie davon verschont bleiben.

Dr. Wolfgang Gottwald

Rechtsanwalt/Attorney at Law