Die Miteigentümergemeinschaft als Risikogemeinschaft

Die Situation, dass eine Immobilie mehreren Personen gehört, ist der Regelfall. Häufige Fälle, die mir in meiner Praxis begegnen sind:

• Eheleute erwerben gemeinsam eine Immobilie,
• Ein Elternteil überträgt einen Teil der Immobilie mit vorweggenommener Erbfolge auf ein Kind,
• Mehrere Kinder erben eine Immobilie von einem Elternteil.

Allen Konstellationen ist gemeinsam, dass eine sogenannte Miteigentümergemeinschaft besteht. Diese liegt vor, sobald mehrere Personen mit Miteigentumsanteilen im Grundbuch eingetragen sind. Diese Miteigentümergemeinschaft führt regelmäßig zu Problemen, weil einem rechtlichen Laien die Rahmenbedingungen einer solchen Gemeinschaft überhaupt nicht klar sind. Typische Probleme sind:

1. Ein Miteigentümer bewohnt die Immobilie. Dann steht den anderen Miteigentümern grundsätzlich ein Nutzungsentschädigungsanspruch zu. Ich kenne aber auch Fälle, in denen ein Mietvertrag (mündlich, schriftlich oder durch bloßes schlüssiges Verhalten) zustande gekommen ist.
2. Die Immobilie ist fremdvermietet. Häufig übersehen die Miteigentümer, dass bei Abschluss des Vertrages oder bei späteren Erklärungen (Mieterhöhung, Kündigung, Nebenkostenabrechnung) die Miteigentümergemeinschaft nach außen wirksam vertreten und auftreten muss. Es genügt nicht, wenn einfach ein Miteigentümer für alle tätig wird.
3. Die Immobilie soll saniert werden. Hierfür ist ein Einstimmigkeitsbeschluss notwendig. Liegt dieser nicht vor, ist fraglich, wer in diesem Fall wirksam und bindend für die Gemeinschaft einen Handwerker beauftragen kann.
4. Die Immobilie soll veräußert werden. Auch hierzu ist eine einstimmige Entscheidung unabdingbar. Wenn diese nicht vorliegt, ist es zwar zulässig, dass jeder Miteigentümer seinen Anteil veräußert. Hierfür gibt es aber meist keinen Käufer, da die bloße Beteiligung wirtschaftlich uninteressant ist.
5. Es gibt immer wieder Streit über den Wert der Immobilie bzw. des jeweiligen Miteigentumsanteils. Dabei übersehen die Beteiligten oft, dass zwar die Immobilie als Ganzen werthaltig ist, der einzelne Miteigentumsanteil aber deutlich schlechter verwertbar und deshalb weniger wert ist.
6. Als letzte Konsequenz einer streitbehafteten Miteigentümergemeinschaft droht die Teilungsversteigerung vor dem örtlich zuständigen Amtsgericht. Die gesamte Immobilie kann durch Antrag nur eines Miteigentümers (selbst bei einem minimalen Anteil von z. B. 1%) versteigert werden. Einen aussichtsreichen Rechtsbehelf hiergegen gibt es kaum. Dann ist die Immobilie weg und der Streit setzt sich fort, wenn es um die Verteilung des Versteigerungserlöses geht.“