Nebenkostenabrechnung: Müssen Mieter die Aufzugswartung bezahlen?

Fast alle Mietverträge regeln, dass die Bewohner neben der Miete auch die Kosten für Wasser, Heizung und Ähnliches bezahlen müssen. Allerdings dürfen Vermieter gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) längst nicht alle Kosten, die mit der Wohnung in Zusammenhang stehen, auf ihre Mieter abwälzen.

Betriebskosten und Instandhaltungskosten

Instandhaltung und Verwaltung der Immobilie gehören zu den Grundpflichten des Vermieters, sodass entsprechende Ausgaben regelmäßig nicht den Mietern aufgebürdet werden können. Vielmehr muss sie der Eigentümer aus eigener Tasche bzw. von seinen allgemeinen Mieteinnahmen bezahlen.

Betriebskosten hingegen können – bei Vorliegen einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung – den Mietern auferlegt werden. Dazu gehören vor allem die laufenden Kosten für die Versorgung mit Wasser und Wärme, aber z. B. auch Ausgaben für Straßenreinigung, Abwasser, Müllbeseitigung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung und nicht zuletzt die Grundsteuer.

Das ist nachvollziehbar, da sie überwiegend dem Mieter zugutekommen und von diesem auch selbst beeinflusst werden können. Er entscheidet beispielsweise, wie hoch er im Winter die Heizung aufdreht oder wie sparsam er mit dem Wasser umgeht. Dagegen sind die Kosten für Instandsetzungen oder Umbauten grundsätzlich vom Vermieter zu bezahlen – schließlich steigern die oft auch langfristig den Wert seines Eigentums.

Abgrenzung bei Personenaufzug im Mietshaus

Auch die Kosten für den laufenden Betrieb eines Personen- oder Lastenaufzugs sind gemäß § 2 Satz 1 Nr. 7 BetrKV ausdrücklich auf die Mieter umlegbar. Das umfasst laut der Verordnung die Kosten für Betriebsstrom, Überwachung und Prüfung sowie Reinigung und Pflege der Anlage. Etwaige Bau- oder Instandsetzungsmaßnahmen bleiben aber auch hier Sache des Vermieters.

Doch nicht immer ist die Abgrenzung zwischen Instandhaltungs- und Betriebskosten so einfach. Das gilt insbesondere bei sogenannten Vollwartungsverträgen, durch die auch etwaige Reparaturen abgedeckt werden. In einem Fall entschied nun das Amtsgericht (AG) Duisburg, dass die Mieter einen Teil ihrer gezahlten Nebenkosten zurückbekommen.

Die Vermieterin hatte mit der Aufzugsfirma einen Vollwartungsvertrag abgeschlossen, das Unternehmen übernahm also neben den Wartungsarbeiten auch die anfallenden Reparaturen. Die Kosten dafür wurden den Mietern per Nebenkostenabrechnungen jeweils anteilig unter dem Punkt „Aufzug“ in Rechnung gestellt.

Fehlender Abzug für Instandsetzungsarbeiten

Nicht alle Hausbewohner wollten das akzeptieren und so kam es zur Klage. Das Gericht gab ihnen insoweit recht, dass die Kosten des Vollwartungsvertrages um einen Anteil für Instandsetzung zu kürzen gewesen wären. Die Vermieterin durfte also nicht einfach die gesamten Aufzugskosten umlegen.

Wie hoch der Anteil für Instandhaltung in diesem Fall war, konnte das Gericht allerdings nicht anhand objektiver Kriterien bestimmen und hielt daher eine Kostenteilung genau in der Mitte für angemessen. Eine Hälfte des Vollwartungsvertrages übernehmen danach die Mieter für die Wartung, die andere Hälfte trägt der Vermieter für die Instandsetzung.

(AG Duisburg, Urteil v. 29.04.2015, Az.: 45 C 2556/14)

Fazit: Nicht alle mit dem Aufzug zusammenhängenden Kosten können umgelegt werden. Mieter sollten ihre Nebenkostenabrechnung genau prüfen und bei Unstimmigkeiten gegebenenfalls Belegeinsicht fordern.

(ADS)