Privatinsolvenz: Mietkaution kann dem Schuldner zustehen!

Wer sich in einer Verbraucherinsolvenz befindet, sollte genau überprüfen, ob der zuständige Insolvenzverwalter seine „Freigabe“ über bestehende Wohnraummietverhältnisse gegeben hat. Ist dies der Fall, so können dem insolventen Mieter etwaige Rückzahlungen – z. B. von Nebenkosten oder der Mietkaution – zustehen, ohne dass der Verwalter Zugriff auf diese Gelder hat. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes in Karlsruhe (Az.: VIII ZR 107/13).

Der Hintergrund: Wohnung kann beim Schuldner verbleiben

In der Regel geht mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens die Befugnis, über das Vermögen des Schuldners zu verfügen und dieses zu verwalten, auf den Insolvenzverwalter über, um die Gläubiger des Schuldners bestmöglich zu befriedigen.

Gemäß § 109 InsO ist der Insolvenzverwalter nicht berechtigt, das Mietverhältnis für den Insolvenzschuldner zu kündigen. Allerdings haftet der Insolvenzverwalter/die Insolvenzmasse unter Umständen dafür, dass die Miete bezahlt wird, bzw. dafür, wenn die Miete nicht bezahlt wird.
Dies kann der Insolvenzverwalter nur verhindern, wenn er gemäß § 109 InsO dem Vermieter mitteilt, dass er nicht mehr für die Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis haften möchte.

Der Verwalter haftet dann nicht mehr mit der von ihm verwalteten Insolvenzmasse für die Mietverbindlichkeiten des Schuldners, auf der anderen Seite muss der Mieter selbst schauen, dass er für die Miete sorgt.

Verwalter gab „Enthaftungserklärung“ ab – Rückzahlung an Mieter die Folge!

Im entschiedenen Fall gab der Insolvenzverwalter eines Schuldners eben eine solche Enthaftungserklärung ab. Als im weiteren Verlauf des Verfahrens jedoch der Vermieter des Schuldners diesem gegenüber die Kündigung über die Wohnung aussprach, wurde der Verwalter – gemäß der bisher bekannten Praxis – hellhörig: Immerhin sollte der Mieter in diesem Zuge die Mietkaution zurückerhalten.

Der Verwalter war dementsprechend der Ansicht, dass die Rückzahlung der Kaution an ihn hätte erfolgen müssen.

Dies sah der BGH in letzter Instanz jedoch anders: Mit der Abgabe der Enthaftungserklärung erlange der Schuldner die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Mietverhältnis vollumfänglich zurück. Dementsprechend sind auch Kautionsrückzahlungen oder auch ggf. Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen nicht an den Insolvenzverwalter, sondern an den Schuldner auszuzahlen.

Betroffene Schuldner sollten daher bei einer Kündigung des Mietverhältnisses während des laufenden Verfahrens darauf achten, dass sie die Kaution oder andere fällige Beträge aus dem Mietverhältnis ausbezahlt bekommen, wenn der Verwalter eine Enthaftungserklärung abgegeben hat.

Holger Syldath
Rechtsanwalt,
Fachanwalt für Insolvenzrecht