Räumung des Mieters, obwohl Sozialamt gepennt hat - ja sagt der BGH!

Der Bundesgerichtshof hat durch Urteil vom 4.02.2015 (VIII ZR 175/14) entschieden, dass ein Mietverhältnis durch fristlose Kündigung beendet werden kann, wenn sich der Mieter mit der Mietzahlung für mehrere Monate in Verzug befindet (hier Monate Oktober 2013 bis März 2014). Im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes beim zuständigen Sozialgericht wurde der Sozialhilfeträger zur Zahlung der Mieten von September 2013 bis Juni 2014 verpflichtet.

Der BGH war der Ansicht, dass dem Verzugseintritt nicht entgegenstehe, dass der Mieter auf Sozialleistungen angewiesen war und diese Leistungen rechtzeitig beantragt hatte, da bei Geldschulden wirtschaftliche Schwierigkeiten den Schuldner auch dann nicht von den Folgen verspäteter Zahlung befreie, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruhen. Vielmehr habe jedermann nach dem Prinzip der einer Geldschuld zugrunde liegenden unbeschränkten Vermögenshaftung („Geld hat man zu haben”) ohne Rücksicht auf ein Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen. Der Schutz des (nicht rechtzeitig zahlenden) Mieters vor dem Verlust der Wohnung werde ausschließlich durch die einmalig innerhalb von zwei Jahren gewährte Schonfrist (§ 569 Abs. 3 BGB) sichergestellt.

Die spätere Zahlung durch den Sozialhilfeträger konnte daher nach Ansicht des BGH nicht mehr die Wirksamkeit der Kündigung verhindern, so dass das jeweilige Räumungsurteil der Vorinstanzen bestätigt wurde.

Als maßgebliche Vorschriften wurden zitiert:

• 569 BGB (…)

(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt: (…)

1. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. 2Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

• 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. (…)

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn (…)

1. der Mieter
2. a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist (…)

• 276 Verantwortlichkeit des Schuldners

(1) Der Schuldner hat Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten, wenn eine strengere oder mildere Haftung weder bestimmt noch aus dem sonstigen Inhalt des Schuldverhältnisses, insbesondere aus der Übernahme einer Garantie oder eines Beschaffungsrisikos, zu entnehmen ist. (…)