Ratgeber: Immobilie einer Wohnungseigentümergemeinschaft – Versicherung ist Pflicht

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Auch die Immobilie einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sollte ausreichend versichert sein. Schließlich steigt das Risiko von Schäden mit der Zahl der Bewohner unter einem Dach. Doch wer ist für die Versicherung zuständig? Und wer bekommt was, wenn ein Schaden eintritt?

Ist die Wohnungseigentümergemeinschaft zum Abschluss von Versicherungen verpflichtet?

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG bzw. WoEigG) insbesondere der Abschluss einer Feuerversicherung für das gemeinschaftliche Eigentum zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht (§ 21 Abs. 5 WoEigG).

Danach muss die Eigentümergemeinschaft „insbesondere“ für eine angemessene Versicherung sorgen. Das Wort „insbesondere“ zeigt, dass sie sich nicht auf die genannte Feuer- und Haftpflichtversicherung beschränkt. An der Feuerversicherung ist erkennbar, dass der Gesetzgeber das Gesetz schon länger nicht mehr geändert hat, denn mittlerweile wird die Feuerversicherung kaum noch als eigenständige Versicherung angeboten. Vielmehr ist sie inzwischen Bestandteil der umfassenderen Gebäudeversicherung, die auch Schäden durch Sturm, Hagel und Leitungswasser abdeckt.

Zudem ist zwar nur das Gemeinschaftseigentum zu versichern. Dennoch macht eine einheitliche Versicherung des Gemeinschafts- und Sondereigentums Sinn. Feuer oder Wasser beschädigen oft sowohl Einrichtungen zum gemeinschaftlichen als auch zum persönlichen Gebrauch. Gegenüber einem einzelnen Versicherer lässt sich der gesamte Schaden dann leichter regulieren.

Wer schließt die Versicherung für die Immobilie einer WEG ab?

Die ordnungsgemäße Verwaltung obliegt den Wohnungseigentümern. Viele Angelegenheiten können und werden regelmäßig einem Verwalter übertragen. Das gilt auch für den Kontakt mit Versicherungen. Dennoch darf der Verwalter nicht einfach von sich aus eine Versicherung abschließen. Er sollte der Wohnungseigentümergemeinschaft zuvor geeignete Versicherungen nennen. Die WEG entscheidet sich sodann für eine bestimmte Versicherung und ermächtigt den Verwalter per Beschluss, in ihrem Namen den Versicherungsvertrag abzuschließen. Abweichend davon kann die WEG den Verwalter im Verwaltungsvertrag zum Abschluss und zur Kündigung von Versicherungsverträgen berechtigen. Ein Verwalter sollte auch in diesem Fall in Absprache mit der WEG vorgehen, um sich Vorwürfe wegen seiner Versicherungsauswahl zu ersparen.

Mit wem kommt der Versicherungsvertrag zustande?

Der Versicherungsvertrag kommt zwischen der Versicherung und der Wohnungseigentümergemeinschaft zustande. Sie steht regelmäßig als Vertragspartner im Versicherungsvertrag. Die WEG ist Versicherungsnehmer, Versicherte sind jedoch die einzelnen WEG-Mitglieder. Es handelt sich dabei um eine sogenannte Fremdversicherung. Denn nicht der WEG, sondern den einzelnen Wohnungseigentümern stehen die Rechte gegenüber der Versicherung zu. Dazu gehört insbesondere der Anspruch auf die Versicherungsleistung im Schadensfall.

An wen muss die Versicherung leisten, wenn ein Schaden entsteht?

Bei Schäden am Gemeinschaftseigentum steht die Versicherungsleistung den Wohnungseigentümern gemäß ihrer Miteigentumsanteile zu. Bei einem ausschließlichen Schaden am Sondereigentum – z. B. einem auf die Eigentumswohnungen begrenzten Wasserschaden – können dagegen die betroffenen Eigentümer die Versicherungsleistung für sich beanspruchen. Bei einem allein auf eine Wohnung begrenzten Schaden steht die Versicherungsleistung ihrem Eigentümer zu. Sollte sowohl Gemeinschaftseigentum als auch Sondereigentum betroffen sein, ist der auf die jeweilige Eigentumsart entfallende Schaden zu ermitteln und die Versicherungsleistung dann wie oben dargestellt auf die Betroffenen zu verteilen.

Die Versicherung leistet in jedem Fall zunächst an die WEG und nicht an den oder die einzelnen Mitglieder. Zwischen der Gemeinschaft und den Wohnungseigentümern besteht allerdings ein Treuhandverhältnis. Aufgrund dessen ist die Gemeinschaft verpflichtet, die Versicherungsleistung an die Person auszuzahlen, der sie zusteht. Dabei darf sie die Leistung nicht mit offenen Forderungen z. B. auf ausstehendes Hausgeld – gegen den Wohnungseigentümer aufrechnen. Verweigert die Versicherung die Leistung, ist die WEG zur Klage befugt.

Wem steht die Versicherungsleistung zu, wenn die Wohnung nach einem Schaden den Eigentümer wechselt?

Die Versicherungsleistung steht dem zu, der bei Schadenseintritt Eigentümer war. Denn der Anspruch darauf entsteht bereits mit Eintritt des Versicherungsfalls. Erwirbt ein anderer die Wohnung nach Schadenseintritt, steht die Entschädigung deshalb weiterhin dem früheren Eigentümer zu (BGH, Urteil v. 16.09.2016, Az.: V ZR 29/16).

(GUE)