Rechtsprechung des BGH zur Eigenbedarfskündigung

Erleichterte Kündigungsmöglichkeit für den Vermieter:

Die Eigenbedarfskündigung des Vermieters ist bereits begründet, wenn er hierfür nachvollziehbare Gründe geltend macht und Missbrauch ausscheidet (BGH, Rechtsentscheid vom 20.01.1988, Az. VIII AZR 4/87).

Der Vermieter darf den Eigenbedarf für sich selbst, Ehegatten, Kinder, Eltern, Schwiegereltern, Enkel, Großeltern, Neffen und Nichten geltend machen (BGH, Urt. vom 27.01.2010, Az. VIII ZR 159/09). Auch für Haushaltshilfen und Pflegepersonal kann der Vermieter Eigenbedarf an der Wohnung geltend machen (BGH, Urt. vom 11.03.2009, Az. VIII ZR 127/08).

Beachte:

Der Vermieter muss in dem Kündigungsschreiben gem. § 573 Abs. 3 BGB konkret benennen, für wen er Eigenbedarf anmeldet, ansonsten ist die Kündigung unwirksam (BGH, Urt. vom 30.04.2014, Az. VIII ZR 284/13).

Eine "Vorratskündigung" ist unzulässig. Eine erst vage Absicht, irgendwann später in die Wohnung einziehen zu wollen, reicht nicht aus, sondern der Nutzungswille muss bereits konkret bestehen (BGH, Urt. vom 23.09.2015, Az. VIII ZR 297/14).

Mögliche Gegenwehr des Mieters:

Der Mieter kann gem. § 574 BGB wegen unzumutbarer Härte (z.B. schwere Krankheit, sehr hohes Alter, fehlender Ersatzwohnraum, Suizidgefahr) die Fortsetzung des Mietverhältnisses zumindest für einen bestimmten Zeitraum verlangen. Es müssen dann im Rahmen einer sorgfältigen Tatsachenfeststellung vom Instanzgericht alle für die Abwägung maßgeblichen Interessen beider Seiten erfasst werden und Beweis erhoben werden (BGH, Urt. vom 11.12.2019, Az. VIII ZR 144/19). Alleine das Alter und eine lange Mietdauer rechtfertigen noch nicht die Annahme einer unzumutbaren Härte (BGH, Beschluss vom 15.03.2022, Az. VIII ZR 81/20).

Vorsicht:

Wird der Selbstnutzungswille vom Vermieter nach dem Auszug des Mieters nicht umgesetzt, besteht der Verdacht des vorgetäuschten Eigenbedarfs. Der Vermieter macht sich dann i.d.R. schadensersatzpflichtig (BGH, Urt. vom 29.03.2017, Az. VIII ZR 44/16).

Zum Schaden des ausgezogenen Mieters gehören allerdings nicht Maklerkosten, die er aufwendet, um nach dem Auszug nicht eine andere Wohnung zu mieten, sondern eigenes Wohnungs- oder Hauseigentum zu erwerben (BGH, Urt. vom 09.12.2020, Az. VIII ZR 371/18).