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Risiken bei Kauf einer Immobilien in Bulgarien

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Die fehlerhaften Verhaltensweisen beim Kauf einer Liegenschaft werden immer größer und kommen immer häufiger vor. Der Abschluss von Geschäften ist in ähnlichen Fällen ohne Beteiligung eines Rechtsanwalts unmöglich. Trotzdem bieten wir Ihnen einige Maßnahmen im Sachenrecht, Schuldrecht, Familienrecht und Erbrecht an, die Ihnen Zeitverlust und Geldmittel sparen könnten, oder Sie im schlimmsten Fall auch Ihres Eigentums berauben könnten.

Risiken, die mit dem Eigentum der Liegenschaft verbunden sind

Die Hauptangst des Käufers ist, ob er wirklich der Besitzer der Liegenschaft wird, die Kaufgegenstand ist. Ist der Verkäufer der tatsächliche Besitzer der Liegenschaft? Hat er sich ordnungsmäßig ausgewiesen? Besteht die Möglichkeit, dass Sie auf eine Täuschung hereinfallen?

Was können Sie machen?

Es ist erforderlich, das Eigentum an der Liegenschaft mindestens für die letzten 10 Jahre zu prüfen. Der Verkäufer sollte Ihnen eine Eigentumsurkunde vorlegen (wie z. B. eine notarielle Urkunde, eine Gerichtsentscheidung, einen Vertrag usw.), durch welche er sein Eigentumsrecht nachweisen kann.

Sie sollen sich darüber im Klaren sein, dass die Prüfung und Untersuchung der Eigentumsgeschichte in den vergangenen Jahren nicht zu den Pflichten des Notars zählt. Er ist auch nicht verpflichtet, Ihnen zu erklären, welches Geschäft für Sie günstiger ist – ein Verkauf, eine Schenkung, eine Übertragung gegen Unterhalt und Betreuung, – und er ist nicht verpflichtet Ihnen zu erläutern, ob es zukünftig möglich ist, dass das abgeschlossene Geschäft auf dem Gerichtsweg angefochten wird.

Risiken, die mit einem Geschäftsbevollmächtigten verbunden sind:

Fragen und Risiken, die bei der Beteiligung eines/einer Geschäftsbevollmächtigten bestehen. Ist die Vollmacht gültig? Ist er/sie ausdrücklich dazu bevollmächtigt, die bestimmte Liegenschaft zu verkaufen? Was für einen Umfang hat seine/ihre Vertretungsmacht? Ist er/sie dazu berechtigt, einen Vorvertrag, Anhänge, notarielle Urkunde abzuschließen? Ist er/sie dazu berechtigt, den Verkaufspreis zu erhalten?

Was können Sie machen?

Eine ausführliche Prüfung der Vollmacht in Bezug auf deren Gültigkeit ist erforderlich. Überprüfen Sie die Behörde, die die Vollmacht beglaubigt hat – den Notar, den Konsul oder den Bürgermeister. Bitte berücksichtigen Sie, ob eine solche Vollmacht überhaupt besteht, ob ihr Inhalt bestätigt ist und ob diese Vollmacht widerrufen wurde.

Risiken, die mit den Begleitunterlagen verbunden sind:

Was für Risiken bestehen bei Immobiliengeschäften?

Wurde die Liegenschaft korrekt in den Flurkarten vermessen, aufgenommen bzw. verzeichnet und in die Flurbücher eingetragen? Bestehen Abweichungen in der Fläche oder in den Grenzen zur Eigentumsurkunde? Wurden die Steuern der Liegenschaft bis jetzt gezahlt? Ist die Liegenschaft im Namen aller Eigentümer verzeichnet?

Wurde die Liegenschaft richtig beschrieben, wie nach der Eigentumsurkunde, damit wir eine Steuerwertbescheinigung einholen können? Was für eine Gültigkeitsdauer haben diese Urkunden?

Was können Sie machen?

Eine Bescheinigung über die Grundstücksbelastungen für die letzten 10 Jahre verlangen (nicht nur für das Grundstück, sondern auch für die Bruchteile des Landes dazu). Die Einsichtnahme bezüglich der Personenkennzahl (PKZ) jedes einzelnen Eigentümers sowie des Grundbuchblatts gewährleistet zusätzliche Sicherheit. Diese Bescheinigung ist erforderlich, damit ein großer Teil der möglichen Risiken und Probleme vermieden werden könnten. Dort werden die Grundstücksbelastungen aufgeführt, die die Liegenschaft belasten. Viele der Risiken bei Immobiliengeschäften sind nämlich Belastungen, die der neue Eigentümer gemeinsam mit der Liegenschaft, die er kauft, erwirbt, da diese Belastungen der Liegenschaft gehören, und nicht dem Steuerpflichtigen.

Eine aktuelle Bescheinigung über die Grundstücksbelastungen, in welcher der Status der Liegenschaft und die Belastungen, falls solche bestehen, aufgeführt werden, kann dem zukünftigen Käufer viel Geld und Nerven sparen. Beim Kauf einer Liegenschaft mit einem neu gebauten Gebäude unbedingt eine Inbetriebnahmebescheinigung verlangen.

Wenn Sie eine neue Wohnung direkt vom Bauherrn kaufen, ist es wichtig zu fordern, dass er Ihnen die vorstehend bezeichnete Bescheinigung (auch „Zeugnis Nr. 16“ genannt) vorlegt. Falls eine solche Urkunde für das Gebäude nicht ausgestellt wurde, könnte es sein, dass Sie länger warten sollten, da ohne diese Bescheinigung das Gebäude nicht in Betrieb gesetzt werden darf und man dort auch nicht wohnen darf.

Eine der verbindlichen Urkunden, die Ihnen überflüssige Probleme ersparen könnten, ist auch die Bescheinigung nach Art. 87 Steuer- und Versicherungsprozessordnung. Diese Urkunde bescheinigt die Schuldenfreiheit aller Eigentümer gegenüber dem Staat (unabhängig davon, dass Sie vor dem Notar auch eine Erklärung nach Art. 264 Steuer- und Versicherungsprozessordnung ausfüllen müssen). Der Sinn dieser Urkunde ist folgender: beim Verkauf der Liegenschaft füllt der Verkäufer eine Erklärung aus, dass er keine Schulden hat, jedoch bestehen keine Sicherheiten, dass diese Angaben richtig sind (abgesehen davon, dass er strafrechtliche Haftung für die Erklärung falscher Angaben trägt), und dazu braucht man die Bescheinigung nach Art. 87 Steuer- und Versicherungsprozessordnung, da dort in einer offiziellen vom Staat ausgestellten Urkunde aufgeführt wird, dass der/die Verkäufer Schulden gegenüber dem Staat hat/haben oder es wird die Schuldenfreiheit aufgeführt.

So können Sie sicher sein, dass der Stadt als bevorrechtigter Gläubiger keine Maßnahmen in Bezug auf die Kündigung der notariellen Urkunde auf dem Gerichtsweg vornehmen wird. Die Familienstandsbescheinigung spielt auch eine wichtige Rolle, da je nach Familienstand des/der Verkäufer viele Verwicklungen beim Kauf/Verkauf einer Liegenschaft entstehen können. Dadurch wird festgestellt, ob die Liegenschaft während einer Ehe erworben wurde und somit eine eheliche Gütergemeinschaft darstellt, ob sie eine Familienwohnung ist oder nicht. Neben einer Bescheinigung über einen bestimmten ehelichen Güterstand zwischen Eheleuten – wenn die Verkäufer Ehegatten sind und sie über eine Familienstandsbescheinigung verfügen, die dies bestätigt, – wäre es gut auch die Bescheinigung über den ehelichen Güterstand zu verlangen, damit Sie sich über Eigentumsfragen und die Risiken, eine solche Liegenschaft zu kaufen, im Klaren sind.

Erburkunde:

Das ist eine offizielle Urkunde, mit deren Hilfe der Käufer das Eigentum einer Liegenschaft verfolgen kann, um zu verstehen, ob der Verkäufer der Eigentümer der von ihm durch Erbschaft erlangten Liegenschaft ist. Falls er wirklich der Eigentümer ist, ist die Frage, ob er die gesamte Liegenschaft besitzt oder nur einen Teil davon sowie andere möglichen Varianten, bei denen es zu Verwicklungen hinsichtlich des Eigentums dieser Person kommen kann. Wenn Sie eine Liegenschaft von einer juristischen Person kaufen, wäre es gut, eine ausführliche Prüfung der Unternehmensgeschichte oder des Verkäufers vorzunehmen. Es gibt die Möglichkeit, dass Sie eine Liegenschaft kaufen können, für welche große Belastungen vorliegen – sie sind als Pfandrecht an Geschäftsanteilen vorhanden.

Es ist möglich, dass eine Hypothek oder Ansprüche von Gläubigern der Liegenschaft bestehen; die Gesellschaft kann ihre Insolvenz oder ein Abwicklungsverfahren erklären. Deswegen ist es erforderlich, den Eigentümer ausführlich zu prüfen, insbesondere, wenn er eine juristische Person ist. Wenn der Käufer und der Verkäufer vor dem Notar erscheinen und es zur Auflassung kommt und dieser somit die Kaufunterlagen genehmigt, bedeutet dies nicht, dass volle Sicherheit und Unanfechtbarkeit hinsichtlich des Eigentumsrechts besteht.


Rechtstipp vom 04.01.2018

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