Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrages wegen Feuchtigkeit ; LG Flensburg, Urteil vom 23.03.2015, 4 O 181/14

Sachverhalt

Die Käufer fordern die Rückabwicklung eines Kaufvertrags für eine Immobilie, weil sie angeben, beim Kauf über bestehende Feuchtigkeitsprobleme getäuscht worden zu sein.

Die Verkäufer, Mitglieder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, besaßen eine Wohneinheit, in der es bis zum Jahr 2010 wiederholt zu Feuchtigkeit kam. In einer Versammlung der Wohnungseigentümer im Mai 2009 erklärte der Verwalter, dass erneut Feuchtigkeit aufgetreten sei, jedoch kein Rohrschaden vorliege; Trocknungs- und Sanierungsarbeiten seien bereits erfolgt.

Trotz abgeschlossener Sanierungsmaßnahmen trat weiterhin Feuchtigkeit auf, woraufhin die Eigentümergemeinschaft einen Experten mit der Ursachenermittlung beauftragte. Dieser stellte bei mehreren Besichtigungen fest, dass die Feuchtigkeit teilweise verschwunden sei und empfahl weitere Trocknungsmaßnahmen, die im März 2011 umgesetzt wurden. In einem weiteren Termin im März 2011 zeigten Messungen, dass die Feuchtigkeit größtenteils beseitigt war.

Im Mai 2011 berichtete der Verwalter, dass die Feuchtigkeit vermutlich von früheren Wasserschäden stammte und sich unter der Wohnung ansammelte, da die Bodenplatte nicht vollständig eben war. Die Wohnung wurde über einen längeren Zeitraum getrocknet und renoviert, wobei darauf geachtet wurde, versiegelnde Baustoffe zu vermeiden.

Im Herbst 2011 boten die Verkäufer die Wohnung zum Verkauf an. Nachdem die Käuferin mehrere Besichtigungen durchgeführt hatte, kaufte sie die Wohnung im November 2011, wobei der Kaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss enthielt. Sie zahlte den Kaufpreis und später die Maklercourtage. Ende Januar 2014 widerrief sie den Kaufvertrag, da Ende November 2013 erneut Feuchtigkeit auftrat, die auf einen strukturellen Mangel zurückzuführen sei, welcher von der Eigentümergemeinschaft nicht behoben wurde.

Die Käuferin behauptet, dass die Verkäufer wussten, dass nur die Symptome, aber nicht die Ursachen des Mangels beseitigt worden waren, und dass sie arglistig über den Zustand der Wohnung getäuscht wurde. Sie wurde lediglich bei der ersten Besichtigung beiläufig informiert, dass die Feuchtigkeitsschäden behoben wurden. Die relevanten Dokumente, einschließlich des Protokolls und der Expertenmeinung, erhielt sie erst im Januar 2014 vom Verwalter.

Verklagt wurde auch der Makler auf Rückzahlung seiner Maklerprovision. Die Anfechtung eines Kaufvertrages dazu führt, dass der Kaufvertrag von Anfang an unwirksam und somit nichtig ist. Ohne wirksamen Kaufvertrag würde auch der Makler keinen Anspruch auf seine Provision erlangen.

Begründung der Entscheidung

Die Klage ist unbegründet.

Die Käuferin kann keine Rückabwicklung des am 07.11.2011 geschlossenen Kaufvertrages verlangen. Der Kaufvertrag bleibt wirksam, was ebenso bedeutet, dass die Käuferin die gezahlte Maklercourtage nicht zurückfordern kann.

Die Anfechtungserklärung der Käuferin vom 30.01.2014 führt nicht zur Nichtigkeit des Kaufvertrages nach den §§ 123 Abs. 1, 142 Abs. 1 BGB, noch hat die Rücktrittserklärung der Käuferin ein Rückabwicklungsverhältnis nach §§ 346 ff. BGB bewirkt. Die Käuferin hat nicht nachweisen können, dass sie von den Verkäufern arglistig getäuscht wurde. Eine solche Täuschung wäre jedoch notwendig, um sowohl ein Anfechtungsrecht nach § 123 Abs. 1 BGB als auch die Möglichkeit eines Rücktritts aufgrund eines Mangels (§ 444 BGB) geltend zu machen, da im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde.

Es ist auch nicht von Bedeutung, ob die Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe tatsächlich den von der Käuferin behaupteten baulichen Mangel aufwies. Die Verkäufer haben, ohne direkten persönlichen Kontakt zur Käuferin, über eine Mitarbeiterin der Maklerfirma während der Besichtigung klargestellt, dass es Feuchtigkeitsschäden gab, diese jedoch behoben worden seien. Diese Information war nicht irreführend oder täuschend, und es wird angenommen, dass die Verkäufer von deren Richtigkeit überzeugt waren. Daher haben sie keine relevanten Informationen vorenthalten und ihrer Offenlegungspflicht bezüglich des früheren Feuchtigkeitsschadens ausreichend entsprochen.

Die schriftlichen Unterlagen bestätigen nicht, dass man sich gegen eine vollständige Aufklärung der Ursachen entschieden und sich auf die Beseitigung der akuten Beeinträchtigungen beschränkt hätte. Vielmehr zeigen sie, dass man von einer vollständigen Aufklärung und Beseitigung ausgegangen ist. Der Gutachter hat keine akuten Undichtigkeiten festgestellt und die verbleibende Feuchtigkeit als Rest des früheren Wasserschadens identifiziert. Die Entscheidung, auf umfangreiche und kostspielige Untersuchungen zu verzichten, war basierend auf diesen Erkenntnissen nachvollziehbar.

Die durchgeführten Trocknungsarbeiten waren erfolgreich, wie der Gutachter in seinem letzten Termin bestätigte. Daher kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Wohnungseigentümer und der Gutachter bewusst unzureichende Untersuchungen durchgeführt haben oder die Ursachen der Feuchtigkeit nicht aufgeklärt wurden.

Insgesamt konnte die Käuferin nicht nachweisen, dass die Verkäufer sie arglistig über den Zustand der Wohnung getäuscht haben, daher ist die Klage abzuweisen.