Rückforderungsansprüche von Kunden gegen Makler wegen Verstoßes gegen den Halbteilungsgrundsatz des § 656d BGB

Rückforderungsansprüche von Kunden gegen Makler wegen Verstoßes gegen § 656d BGB beim Erwerb oder Verkauf einer Wohnimmobilie, Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.03.2025, I ZR 138/24.

1.

Es war bis vor einiger Zeit nicht unüblich, dass ein Immobilienmakler zur Vermittlung eines Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses sowohl mit dem Käufer, als auch mit dem Verkäufer die Zahlung einer Maklerprovision vereinbarte.

Diese Situation führte dazu, dass der Makler, der regelmäßig von dem Verkäufer beauftragt wurde auch an den Kaufinteressenten herantreten konnte, um von diesem ebenfalls eine Maklerprovision zu erhalten. War der Kaufinteressent nicht bereit, eine Maklerprovision zu zahlen, so führte dies dazu, dass er in der Praxis als Interessent häufig nicht berücksichtigt wurde.

Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber die Vorschriften der §§ 656a - 656d BGB neu in das Bürgerliche Gesetzbuch aufgenommen. Mit Wirkung ab dem 23.12.2020 ist es daher für den Fall, dass der Kaufinteressent ein Verbraucher ist unzulässig, sowohl von dem Verkäufer der Immobilie, als auch von dem Käufer Immobilie eine Maklerprovision in voller Höhe zu verlangen. Zulässig war nur eine Vereinbarung des Inhaltes, dass beide Vertragsparteien des Immobiliengeschäftes die Maklerprovision hälftig zu tragen hatten, § 656d Abs. 1 BGB, sog. Halbteilungsgrundsatz. Dabei spielt auch eine Rolle, dass die Vereinbarung sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Kaufinteressenten der Textform des § 656a BGB bedurfte, da somit der Schutzbehauptung des Maklers vorgebeugt war, er habe mit der anderen Partei mündlich eine Maklerprovision in gleicher Höhe wie mit der einen Partei vereinbart ( was Manipulationen des Sachverhaltes durch nachträgliches Schaffen einer entsprechenden Vereinbarung in Textform nicht vorbeugt).

2.

Strittig waren noch die Rechtsfolgen, wenn der Makler gegen den Halbteilungsgrundsatz des § 656d BGB verstieß, etwa weil er erst mit dem Verkäufer einen Provision vereinbarte, dem Verkäufer dann nach Abschluss der Provisionsvereinbarung mit dem Kaufinteressenten die Provision erließ oder nur mit dem Kaufinteressenten die Zahlung einer Maklerprovision vereinbarte.

Der Bundesgerichtshof hat mit Entscheidung vom 06.03.2025, I ZR 138/24 entschieden, dass ein Verstoß gegen den in § 656d geregelten Halbteilungsgrundsatz zur Gesamtnichtigkeit der Provisionsvereinbarung führt. In der Konsequenz kann sowohl der Verkäufer einer Immobilie als auch der Käufer bzw. Erwerber einer Wohnimmobilie die gezahlte Provision zurückfordern, wenn auf der Käuferseite ein Verbraucher beteiligt ist. Dies setzt auch voraus, dass der Provisionsrückzahlungsanspruch nicht verjährt ist, was aktuell nur für Zahlungen, die tatsächlich ab dem 01.01.2022 geleistet wurden infrage kommen dürfte. Rückforderungsansprüche zu Zahlungen vor dem 01.01.2022 sind grundsätzlich verjährt.

Stephan Lengnick

Rechtsanwalt