So berechnen Sie ab sofort die Plusvalia auf Ibiza, Formentera, Mallorca & Menorca

Das spanische Verfassungsgericht hat die plusvalia Steuer in der bisherigen Form für verfassungswidrig erklärt und die Regierung veröffentlichte als Reaktion auf das Urteil am 8. November 2021 ein Gesetzesdekret, welches die neuen Bemessungsgrundlagen der plusvalia Steuer definiert. Laut dem Gesetz kann der Steuerpflichtige für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage nunmehr zwischen einer objektiven und einer subjektiven Berechnungsweise wählen.

Bei der objektiven Bemessungsgrundlage nimmt man den Katasterwert von Grund und Boden, der mit einem Koeffizienten multipliziert wird. Der Koeffizient geht von 0,14 (unter einem Jahr) bis 0,45 bei über 20 Jahre. Bei der Berechnung kommt es zusätzlich darauf an, wie viele Jahre seit dem Erwerb des Grundstücks vergangen sind. Neu ist, dass auch Kapitalgewinne, die in weniger als einem Jahr erzielt wurden, der plusvalia-Steuer unterliegen (bisher war dies nicht der Fall).

Die jährlichen Prozentsätze für den Wert des Grundstücks werden durch Höchstkoeffizienten ersetzt, die von den Jahren abhängen, die seit der letzten Übertragung vergangen sind. Die Koeffizienten werden jährlich entsprechend der Entwicklung des Immobilienmarktes aktualisiert.

Bei der subjektiven Berechnungsgrundlage haben Steuerpflichtige die Möglichkeit, den tatsächlichen Wertzuwachs des Grundstücks (Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis) zu versteuern, wenn dieser niedriger ist als die im objektiven System ausgewiesene Bemessungsgrundlage. Sie müssen den Nachweis der Kauf- und Verkaufsurkunden erbringen, wobei die Gemeinde befugt ist, diesen Wert auf der Grundlage der Mindestmarktpreise zu überprüfen.

Bei beiden Berechnungsmethoden wird der vom jeweiligen Rathaus festgelegte Steuersatz angewandt. Anhand von zwei Beispielen aus der Praxis sollen die Unterschiede der Berechnungsmöglichkeiten dargestellt werden, wobei hier der maximale Koeffizient von 30 % der Berechnung zu Grunde gelegt werden soll.

Erster Fall: Eine natürliche Person erwirbt im Jahr 2013 eine Immobilie für 150.000 € und verkauft sie im Jahr 2021 für 225.000 €. Zum Zeitpunkt des Verkaufs beträgt der Katasterwert der Immobilie 30.000 €, wovon 15.000 € auf den Wert des Grund und Bodens (50 %) und 15.000 € auf den Wert der Aufbauten entfallen.

Ergebnis im Falle der objektiven Methode: Katasterwert des Grundstücks x Koeffizient, der nach 8 Jahren anzuwenden ist: 15.000 € x 0,10 = 1.500 €. Insgesamt: 1.500 € x 30% = 450 €.

Und so funktioniert die neue subjektive Berechnung: Zunächst ist aus dem IBI-Bescheid der prozentuale Anteil von Grund und Boden an dem gesamten Katasterwert zu entnehmen (hier 50 %). Anschließend ist der Gewinn festzustellen, d.h. der heutige Verkaufspreis (225.000 Euros) minus dem damaligen Anschaffungspreis  (150.000 Euros), in unserem Fall 75.000 Euro. Die Berechnung sieht dann wie folgt aus:

50% (anteiliger Katasterwert des Grund und Boden) von 75.000 € (225.000 € - 150.000 €) = 37.500 €. Insgesamt: 30% von 37.500 € = 11.250 €.

Zweiter Fall: Eine Privatperson kauft eine Immobilie im Jahr 2013 für 380.000 € und verkauft sie im Jahr 2021 für 390.000 €. Zum Zeitpunkt des Verkaufs beträgt der Katasterwert der Immobilie 130.000 €, wovon 65.000 € auf den Wert des Grundstücks (50 %) und 65.000 € auf den Wert des Gebäudes entfallen.

Das Ergebnis bei der objektiven Methode sieht wie folgt aus. Katasterwert des Grundstücks x Koeffizient, der für 8 Jahren anzuwenden ist: 65.000 € x 0,10 = 6.500 €. Insgesamt: 6.500 € x 30% = 1.950 €.

Bei der subjektiven Berechnungsmethode kommt hier folgender Wert heraus: 50% (anteiliger Katasterwert des Grund und Boden) von 10.000 € (390.000 € - 380.000 €) = 5.000 €. Insgesamt 30 % von 5.000 € = 1.500 €.

Diese Beispiele zeigen, dass der Steuerzahler den Weg einer subjektiven Berechnung nur einschlagen sollte, wenn er vorher die Höhe der plusvalia Steuer nach den objektiven Grundsätzen in Erfahrung gebracht hat. Erst im Anschluss kann er prüfen, ob er eventuell mit der subjektiven Berechnung der Bemessungsgrundlage besser dasteht.