Spanisches Immobilien- & Steuerrecht: Hat die spanische Immobilien S.L. ausgedient?

In der Vergangenheit haben viele Deutsche in Spanien belegene Immobilien mittels einer spanischen Handelsgesellschaft, einer Sociedad Limitada (S.L.), erworben. Dabei gründete der Erwerber entweder eine neue spanische S.L. und erwarb die Immobilie oder er übernahm durch Ankauf die Anteile einer bestehenden S.L., die bereits Eigentümerin der Immobilie ist. 

Die Ziele, die mit dieser Vorgehensweise verfolgt wurden, lagen hauptsächlich in der Nutzung von Steuervorteilen für die sogenannte vermögensverwaltende Gesellschaft (oder Immobilien S.L.) sowie die Wahrung einer gewissen Anonymität des Eigentümers. Jedoch wurden die spanischen Steuergesetze in den vergangenen Jahren mehrfach und weitreichend modifiziert, sodass sich die Frage stellt, ob die vormals bestehenden Steuervorteile heute überhaupt noch existieren. Auch berührt das am 18.10.2012 in Kraft getretene modifizierte Deutsch-Spanische Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) des Jahres 2011 das frühere Steuersparmodell der Immobilie S.L. Zudem wirkt sich die aktuelle höchstrichterliche Rechtsprechung Deutschlands und Spaniens ebenfalls auf diesen Bereich aus.

Konkrete Änderungen der letzten Jahre mit Auswirkungen auf die steuerlichen Aspekte einer Immobilien S.L.:

• Seit dem Jahre 2007 wurden diverse Steuervorteile für die vermögensverwaltende Gesellschaft (sociedad patrimonial) durch Änderungen der spanischen Steuergesetzgebung aufgehoben.

• Das Inkrafttreten des Deutsch-Spanischen DBA führte zu Änderungen bei der Gewinnbesteuerung von Anteilsveräußerungen der Immobilien S.L.

• Die Modifizierungen des Deutsch-Spanischen DBA führten auch dazu, dass der Immobilienwert der S.L. in Spanien, abhängig von dem Wert der Immobilie und dem sonstigen Vermögen des Eigentümers bzw. Gesellschafters, vermögenssteuerpflichtig relevant sein kann.

• Die Änderung des Artikel 25 des Deutsch-Spanischen DBA dürfte zu einer Erweiterung des Informationsaustausches der Steuerbehörden beider Länder führen.

• Für die Berechnung der Erbschaftssteuer sind nicht mehr die nominalen Werte der Anteile der Immobilien S.L. maßgeblich, sondern der Immobilienwert. Eine Ersparnis von Erbschaftsteuern entfällt damit.

• Der Erwerb einer spanischen S.L. mit Immobilieneigentum ist seit dem 31.10.2012 in vielen Fällen nicht mehr von der Grunderwerbsteuer (bzw. der Umsatzsteuer) befreit. Dies beruht auf der Änderung des Artikels 108 des Gesetzes 24/1988 vom 28. Juli über den Wertpapiermarkt.

• Das Urteil des Bundesfinanzhofes vom 12.06.2013 führt dazu, dass deutsche Gesellschafter einer spanischen Immobilie dann, wenn diese privat genutzt wird, diese Nutzung als verdeckte Gewinnausschüttung und damit als inländische Einkünfte in Deutschland zu versteuern haben. 

• Die höchstrichterliche Rechtsprechung des spanischen Obersten Gerichtshofes (Tribunal Supremo) hält Übertragungen von Gesellschaftsanteilen, die als Verkauf getarnt sind, in Wahrheit jedoch eine Schenkung darstellen, für unwirksam. Dies schränkt den Freiraum bei der Übertragung der Immobilien ein.

Die einst bestehenden Steuervorteile dürften damit größtenteils entfallen sein. Als Vorteil bleibt damit wohl lediglich die Wahrung einer gewissen Anonymität, da der Gesellschafter einer Immobilien S.L. nicht im Handelsregister erscheint. Oftmals entfällt dieser Vorteil dann, wenn der Gesellschafter auch der Geschäftsführer sein soll, denn dieser ist sehr wohl in dem spanischen Handelsregister verzeichnet. Die grundsätzlichen Nachteile, die einer spanischen Immobilien S.L. imminent sind, bestehen jedoch weiterhin:

Unsichere Steuerprognose:

Selbst in den Zeiten der bestehenden Steuervorteile hatte die Empfehlung der Gründung oder des Erwerbs einer Immobilien S.L. einen grundlegenden Schwachpunkt. Die Steuerprognose erfolgte bezogen auf das Steuerrecht der Gegenwart. Viele der steuerlich relevanten Vorgänge liegen jedoch in der Zukunft (Verkauf, Erbfall, etc.). Aussagen über steuerliche Belastungen für einen zukünftigen Verkauf bzw. eine zukünftige erbschaftssteuerliche Belastung sind daher immer nur bedingt aussagekräftig.

Laufende Kosten durch den erforderlichen Verwaltungsaufwand:

Der Verwaltungsaufwand und die periodisch entstehenden Kosten für die Aufrechterhaltung einer spanischen S.L. sind weitaus höher als die Kosten, die eine Privatperson als Immobilieneigentümer in Spanien zu tragen hätte. Denn eine spanische S.L. unterliegt den allgemeinen handelsrechtlichen Buchführungs- und Steuererklärungspflichten. Weiterhin müssen Jahresabschlüsse erstellt und in das spanische Handelsregister eingetragen werden, denn ansonsten wird das Handelsregister gesperrt, der Gesellschafter würde handlungsunfähig.

Erforderliche Kenntnis von handelsrechtlichen Grundlagen:

Es wird oft verkannt, dass Gesellschafter einer spanische Immobilien S.L. über entsprechende Kenntnisse der handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Grundlagen verfügen sollten. Diese Kenntnisse besitzen die Gesellschafter einer Immobilien S.L., zumindest bezogen auf die spanischen Grundlagen, in der Regel nicht. Dies führt oft zu Folgekosten durch die Nichterfüllung von Steuerpflichten bzw. zu dem Anfall erhöhter Beraterhonorare.

Das Risiko bei dem Erwerb einer existierenden S.L.:

Es sollte nicht vergessen werden, dass ein grundsätzliches Risiko bei dem Erwerb einer spanischen Gesellschaft, die bereits einige Jahre existiert, besteht. Denn niemand kann gewährleisten, dass nicht nach Übernahme der S.L. unbekannte Darlehen, ausstehende Forderungen Dritter oder sonstige unliebsame Überraschungen auftauchen. Auf die Durchsetzbarkeit möglicherweise entstehender Regressansprüche gegen die Altgesellschafter sollte man sich nicht verlassen.

Abschreckung von Kaufinteressenten:

Will sich der Gesellschafter, möglicherweise aufgrund von finanziellen Erwägungen, von der Immobilie trennen, muss er einen Käufer finden. Einen Übernehmer der Gesellschaftsanteile zu finden, dürfte nicht einfach sein. Aber auch der Verkauf durch die Immobilien S.L. könnte potentielle Käufer abschrecken. Sollte der Verkauf der Immobilie dennoch gelingen, verbleiben noch die Abwicklungskosten für die Liquidierung der nun vermögenslosen S.L.

Fazit:

Die Anreize für den Erwerb einer spanischen Immobilie mittels einer spanischen S.L. sind nur noch in bestimmten Ausnahmefällen gegeben. Grundsätzlich aber dürfte das beschriebene Modell der spanischen Immobilien S.L. ausgedient haben.

Rechtstipp für zukünftige Immobilienerwerber in Spanien:

Personen, die mit dem Gedanken spielen, eine spanische Immobilie über eine Immobilien S.L. zu erwerben, sollten die konkrete Sachlage überprüfen lassen, bevor Sie eine spanische S.L. gründen bzw. Anteile an einer spanischen S.L. erwerben.

Rechtstipp für Gesellschafter einer Immobilien S.L.:

Gesellschafter einer Immobilien S.L., die den damaligen Ratschlägen der Gründung einer spanischen Immobilie S.L. oder dem Erwerb von Anteilen gefolgt sind, sollten eine Prüfung der sie durch die geänderte Rechtslage treffenden steuerlichen Pflichten und Belastungen sowie der zukünftig eventuell drohenden Steuernachteile durchführen lassen. Nur so kann eine optimale steuerliche Ausrichtung auf die Zukunft erfolgen.