Steuerliche Risiken bei Immobiliengeschäften im Zuge der Trennung/Scheidung

Nach einer neuen Entscheidung des BFH vom 14.02.2023 ist die im Zuge der Ehescheidung erfolgende Übertragung des Miteigentumsanteiles an den anderen Ehepartner als einkommensteuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft anzusehen. Steuerpflichtig ist die Differenz zwischen dem Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten andererseits sofern die Anschaffung und Weiterveräußerung innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren erfolgt.

Haben beispielsweise die Ehegatten zusammen ein Familienheim im Jahr 2010 erworben, aus dem der eine Ehegatte im Zuge der Trennung im Jahr 2015 ausgezogen ist und verständigen sich die Ehegatten im Jahr 2017 im Zuge der vermögensrechtlichen Auseinandersetzung der Ehe darauf, dass der im Haus verbliebene Ehegatte den hälftigen Miteigentumsanteil von dem ausgezogenen Ehegatten übernimmt, so hat der ausgezogene Ehegatte die Differenz zwischen dem Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten andererseits zu versteuern. Dieser sogenannte „Spekulationsgewinn" bleibt nur dann steuerfrei, sofern er weniger als 600,00 € pro steuerpflichtige Person beträgt. Hinsichtlich der Berechnung der 10-Jahresfrist kommt es sowohl für die Anschaffung, als auch die Veräußerung auf den Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages an.

Eine Ausnahme ist dann gegeben, wenn die Immobilien im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Dies bedeutet für den Fall, dass die Ehegatten Miteigentümer der Immobilie sind, dass jeder Ehegatte in seiner Person diese Voraussetzungen erfüllen muss, dass also eine Ausnahme der Steuerpflicht nur dann besteht, wenn beide Ehegatten die Immobilie bis zum Zeitpunkt der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Für den obigen Beispielsfall bedeutet dies, dass das Steuerprivileg nicht eingreift, da der veräußernde Ehegatte bereits zwei Jahre vor der Veräußerung im Zuge der Trennung die Immobilie verlassen hat.

Eine Veräußerung an einen Dritten oder die Übertragung an den Ehegatten löst damit nur dann keine Steuer aus, wenn sie im Trennungsjahr, also im Kalenderjahr des Auszuges erfolgt. Das Eigennutzungsprivileg kann der ausziehende Ehegatte allerdings dadurch beibehalten, dass er die Ehewohnung als Zweitwohnung nutzt, da es nicht darauf ankommt, wie oft sich der Ehegatte in der Wohnung aufhält.

Entschieden hat der BFH auch, dass das Eigennutzungsprivileg auch dann entfällt, sofern die Immobilie an den anderen Ehegatten unentgeltlich überlassen wird aufgrund einer bestehenden Unterhaltsberechtigung.

Diese Problematik sollte bei der Ausgestaltung der Scheidungsfolgen sowie der Vorgehensweise im Rahmen der Trennung und der Scheidung immer im Hinterkopf sein. Immobilie also nur im mittleren Jahr vollständig zu Wohnzwecken genutzt worden ist, Aus diesem Grund sollte das Auszugsdatum gut überlegt sein.

Auch im Folgenden -also nach der erfolgten ehelichen Auseinandersetzung- ist diese Art von Steuerpflicht immer noch zu beachten. Denn auch der Erhalt eines Grundstückes zur Abgeltung der Zugewinnausgleichsforderung stellt eine Anschaffung eines Grundstückes im Sinne von § 23 Abs. 1 S. 2-4 EStG dar, sodass bei einer sich anschließenden Veräußerung wiederum innerhalb des 10 Jahreszeitraums erneut die Spekulationssteuer, diesmal bei dem Ehegatten, der die Immobilie erhalten hat, greift.

Da sich die Situation von Fall zu Fall anders ausgestaltet und damit möglicherweise immer wieder neu zu bewerten ist, ist es wichtig, dass Sie sich frühzeitig im Falle einer geplanten Eigentumsübertragung im Zuge einer Ehescheidung auch steuerlich beraten lassen. Dies gilt nicht nur für die Ehegatten, sondern auch für deren Erben, die keine Kenntnis von den erfolgten Vereinbarungen haben und sich dann unerwartet steuerlichen Problemen ausgesetzt sehen könnten.