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Tipps für den Kauf von Ferienimmobilien in Italien

Rechtstipp vom 05.12.2018
(32)
Rechtstipp vom 05.12.2018
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Die nachfolgenden Tipps sollen Käufern von Ferienimmobilien in Italien einige erste wichtige Hinweise geben, die schon vor dem Abschluss des Vorvertrages (vgl. unser Rechtstipp „Kauf von Ferienimmobilien in Italien“) beachtet werden sollten.

1. Ist der Makler seriös?

Der beauftragte Makler sollte gut gewählt sein und seriös arbeiten. Andernfalls kann es passieren, dass man zum schnellen Abschluss eines standardisierten Vorvertrags gedrängt wird. Denn bereits mit Abschluss des Vorvertrags wird die Maklerprovision fällig. Sie beträgt zwischen 2 % und 6 % des Kaufpreises. Als erste Indizien für die Seriosität eines Maklers können dienen: seine Einschreibung bei der Maklerkammer bzw. in der Maklerrolle der zuständigen Provinz, seine Einschreibung bei einer der zuständigen Vertreterinteressenverbänden von Maklern und seine Eintragung in die sog. „borsa immobiliare“, die in vielen Städten existiert. 

2. Ist der Verkäufer verheiratet?

Beim Abschluss des Vorvertrages ist auch aus familienrechtlichen Gründen Vorsicht geboten. Sollte der Verkäufer mit seinem Ehepartner im Güterstand der „comunione dei beni“ zusammenleben, was in etwa der deutschen Zugewinngemeinschaft entspricht, so sollte bereits der Vorvertrag auch von beiden Eheleuten unterschrieben werden. Andernfalls könnte der Ehepartner, der den Vorvertrag nicht unterschrieben hat, die Unterschrift unter den notariellen Vertrag verweigern und dadurch die Übertragung des Eigentums eventuell verhindern.

3. Hat der Verkäufer die Immobile geerbt?

Insbesondere bei Nachlässen kommt häufig es vor, dass die Erben noch gar nicht für die Umschreibung der Immobilie auf sich als neue Eigentümer gesorgt haben. Dazu ist die Fertigung einer italienischen Erbnachfolgeerklärung erforderlich. Ohne diese kann eine Immobilie zwar geerbt werden, aber nicht die für den Verkauf erforderliche Umschreibung auf die Erben durchgeführt werden.

4. Droht Insolvenz des Verkäufers?

Eine weitere Gefahr besteht bei der Insolvenz des Verkäufers. In dem Fall wird der Insolvenzverwalter den Kaufvertrag prüfen und – sollte der deklarierte Preis nicht angemessen sein – den Vertrag anfechten und rückgängig machen. Die Folge wäre, dass die Immobilie in die Insolvenzmasse fällt. Der Käufer müsste seine Forderung auf Rückzahlung des Kaufpreises aus der Insolvenzmasse verlangen. Besonders bitter für den Käufer wird das dann, wenn „Schwarzgeld“ geflossen ist, um Steuern zu sparen: denn der Käufer kann natürlich nur das aus der Insolvenzmasse fordern, was er offiziell, also im notariellen Kaufvertrag ausgewiesen, bezahlt hat. Gänzlich schädlich für den Käufer wird es, wenn die Insolvenzmasse nicht zur Befriedigung seiner kompletten Forderung ausreicht. Er kann dann die Immobilie und seine Zahlung verlieren.

5. Bestehen Vorkaufsrechte?

Eventuell sind bestehende Vorkaufsrechte zu beachten. Diese verdienen insbesondere beim Kauf von landwirtschaftlichen Flächen Beachtung. Hier sind unter Umständen die Eigentümer der unmittelbar angrenzenden Grundstücke vorkaufsberechtigt, soweit sie Landwirtschaft betreiben und in einer landwirtschaftlichen Genossenschaft eingeschrieben sind. Auch Pächter landwirtschaftlicher Flächen und Mieter gewerblich genutzter Liegenschaften können vorkaufsberechtigt sein. Besteht in diesen Fällen ein Vorkaufsrecht, kann dem Berechtigten formell der Vorvertrag zugestellt werden. Dieser hat dann ab Zustellungsdatum 30 Tage Zeit, von seinem Recht Gebrauch zu machen. Wird die Zustellung unterlassen, hätte ein potentieller Vorkaufsberechtigter ab Notarvertragsdatum ein Jahr Zeit, ein Rückkaufsrecht geltend zu machen.

6. Bestehen belastende Eintragungen?

Belastende Eintragungen (wie Hypotheken, Dienstbarkeiten, Wegerechte) können vom Verkäufer verschwiegen oder vergessen werden. Auch aus diesem Grund muss der Käufer das Immobilienregister genau prüfen. Unabhängig davon können jedoch zusätzliche dingliche Rechte aus Vertrag an Grundstücken bestehen. Der Käufer sollte sich daher außerdem immer vom Verkäufer die vollständige Lastenfreiheit vertraglich zusichern lassen.

7. Bestehen Baurechtsverstöße?

Bei der Errichtung oder Änderung einer Immobilie ist sorgfältig auf die Einhaltung der Baugenehmigung zu achten. Das Abweichen von der Baugenehmigung und Schwarzbauten führen auch in Italien zu Problemen. Die nachträgliche „Heilung“ eines Baurechtsverstoßes („sanatoria“) ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Dies setzt stets die Zahlung einer Geldstrafe voraus, die normalerweise erheblich ist. Schließlich ist auch die strafrechtliche Verfolgung von Baurechtsverstößen möglich.

Beim Kauf einer Immobilie sollte diese auf ihre Gesetzmäßigkeit überprüft werden, denn bei einer baurechtswidrig errichteten oder veränderten Immobilie treffen die oben beschriebenen Folgen auch den Käufer. Dieser kann Abrissverfügungen für Baumaßnahmen erhalten, die er gar nicht vorgenommen hat.

8. Kauf von vermieteten Objekten

Beim Kauf von vermieteten Objekten ist darauf zu achten, dass das italienische Mietrecht sehr mieterfreundlich ist. Kündigungen sind in der Regel schwierig. Für die Vertragsdauer besteht Mietpreisbindung. Eine Anpassung ist nur über die jährliche Statistik der ISTAT (Nationales Institut für Statistik) möglich; sie gibt auch über die Preissteigerungsrate Auskunft. Bei Mietverträgen sind Schriftform und eine Registrierung bei dem „ufficio del registro“ (der Finanzbehörde) zwingend. Ein Verstoß hiergegen führt zur Nichtigkeit des Vertrages. 

9. Kauf von Bauland

Baugenehmigungen werden lediglich für ein Jahr erteilt. Danach verfallen sie und müssen neu beantragt bzw. verlängert werden. Dies ist beim Kauf von Bauland unbedingt zu beachten. Leider kann man nicht davon ausgehen, dass nach Ablauf der Frist die identische Baugenehmigung erneut erteilt wird. Der Baubeginn sollte daher stets innerhalb eines Jahres erfolgen. Die Baubeendigung muss binnen drei Jahren erfolgen; diese Frist wird nur verlängert, wenn Umstände, die vom Willen des Bauherrn unabhängig sind, dazu führen, dass die Arbeiten nicht fristgerecht abgeschlossen werden. Falls die Arbeiten durch das Verschulden des Bauherrn nicht beendet werden konnten, muss er eine neue Genehmigung für den Weiterbau beantragen. Dies kommt dem Antrag auf eine neue Baugenehmigung gleich und ist abermals mit dem Risiko verbunden, dass etwas anderes genehmigt wird.

10. Ist schon eine italienische Steuernummer (codice fiscale) erteilt?
Zwingend erforderlich ist es, dass der Käufer frühzeitig Inhaber einer italienischen Steuernummer (codice fiscale) ist. Die Steuernummer muss spätestens im Zeitpunkt des notariellen Vertrages vorliegen, ansonsten kann und darf der Notar den Vertrag nicht beurkunden. Mit dem codice fiscale werden auch sämtliche steuerlichen Abgaben an den Staat bezahlt. Ist ein Makler eingeschaltet, muss der Vorvertrag aus steuerlichen Gründen notwendigerweise registriert werden. In diesem Falle würde die italienische Steuernummer bereits für die Registrierung benötigt.

Fazit: Im Vorfeld eines Immobilienerwerbs in Italien sind zahlreiche Punkte abzuklären. Dies ist zwingend erforderlich, damit der Käufer nicht von einem skrupellosen Verkäufer in Italien „über den Tisch gezogen“ wird. Nicht selten geschieht es immer noch, dass der deutsche Käufer den vollen Kaufpreis nach Italien bezahlt hat, letztendlich aber doch nicht Eigentümer der Immobilie wird. Käufern, denen einen Überprüfung aller wichtigen Punkte vor Abschluss des Vorvertrags selbst nicht möglich ist, kann empfohlen werden, diese von einem Rechtsanwalt in Italien vornehmen zu lassen. 

Gerne beraten und unterstützen wir Sie italienweit beim Erwerb einer Immobilie.


Rechtstipp aus der Themenwelt Immobilienkaufvertrag und dem Rechtsgebiet Grundstücksrecht & Immobilienrecht | Italienisches Recht

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