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Tipps zum Immobilienkauf in Kolumbien I – Die promesa de compraventa

Rechtstipp vom 14.03.2016
Rechtstipp vom 14.03.2016

Der Erwerb einer kolumbianischen Immobilie steht bei ausländischen Investoren hoch im Kurs, nicht zuletzt auf Grund des historisch günstigen Wechselkurses des kolumbianischen Pesos.

Der niedrige Ölpreis hat zu einer dramatischen Entwertung der kolumbianischen Währung geführt. Wer im Moment US-Dollars (oder Euros) hat, kann in Kolumbien sehr günstig Immobilien erwerben.

Aus diesem Anlass soll eine Beitragsserie zu den rechtlichen Fragen gestartet werden, die im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie in Kolumbien auftauchen.

Zunächst soll auf den Vertrag „promesa de contrato de compraventa“, kurz „promesa de compraventa“ (wörtlich „Kaufversprechen“) eingegangen werden.

Niemand, der sich für den Kauf einer Immobilie in Kolumbien interessiert, kommt umhin, sich mit Inhalt und Tragweite der promesa de compraventa auseinanderzusetzen.

Bei der promesa de compraventa handelt es sich um einen bindenden Vorvertrag, der den Kaufinteressenten (promitente comprador) und den künftigen Verkäufer (promitente vendedor) der Immobilie zum Abschluss eines künftigen notariellen Kaufvertrages verpflichtet.

Im Gegensatz zum notariellen Kaufvertrag über die Immobilie unterliegt die promesa de compraventa nicht dem Formerfordernis der notariellen Beurkundung, sondern ist grundsätzlich formlos wirksam.

Der Abschluss einer promesa de compraventa ist für den Immobilienerwerb keine Voraussetzung. Stattdessen können die Parteien auch sofort einen notariellen Kaufvertrag schießen, ohne zuvor eine promesa de compraventa geschlossen zu haben.

In der Praxis wird die promesa de compraventa dazu verwendet, um in einem frühen Stadium eine Bindung der Parteien herbeizuführen. Damit soll verhindert werden, dass entweder der Käufer oder der Verkäufer vom Immobiliengeschäft "abspringen".

Im Zeitpunkt des Abschlusses der promesa de compraventa ist es nämlich häufig aus verschiedenen Gründen noch nicht möglich, einen notariellen Kaufvertrag zu schließen.

Dies kann daran liegen, dass der Käufer erst noch eine Kreditzusage seiner Bank einholen muss. Möglich ist auch, dass der Verkäufer die Immobilie zunächst noch von bestimmten Lasten wie Hypotheken oder ähnlichen dinglichen Belastungen befreien muss. Manchmal braucht auch der Kaufinteressent noch Zeit, um den Kaufpreis nach Kolumbien zu transferieren, sofern er im Ausland wohnt oder kein kolumbianisches Bankkonto hat.

Interessant ist, dass nach deutschem Recht ein bindender Vorvertrag über den Kauf einer Immobilie ohne notarielle Beurkundung (escritura pública) formunwirksam und damit nichtig ist (siehe §311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Nach kolumbianischem Recht ist ein solcher Vertrag, d.h. eine promesa de compraventa, grundsätzlich wirksam (d.h. solange keine Willensmängel der Parteien vorliegen oder andere Gründe, die nach allgemeinem Vertragsrecht zur Nichtigkeit, so genannte nulidad, führen).

Im Folgenden eine (nicht abschließende) Liste der Punkte, an die jeder Kaufinteressent einer kolumbianischen Immobilie vor Abschluss einer promesa de compraventa denken sollte:

1) Identifikation der Immobilie:

Je genauer die Immobilie in der promesa de compraventa identifiziert ist, desto besser.

Zumindest sollte die Immobilie mit Hilfe der vom zuständigen Grundbuchamt (Oficina de Registro de Instrumentos Públicos) zugeteilten Liegenschaftsnummer (matrícula inmobiliaria) identifiziert sein.

2) Der Kaufpreis und Zahlungsart(en) und -fristen sollten in der promesa unmissverständlich geregelt sein.

3) Als Kaufinteresset sollte man keine promesa unterschreiben, ohne zu wissen, was genau man eigentlich kauft.

Deshalb liegt es im eigenen Interesse des Käufers, vor Unterschrift der promesa de compraventa ein so genanntes Titelstudium (estudio de títulos) vorzunehmen. Dabei geht es im Wesentlich darum, herauszufinden, ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer der Immobilie ist und ob auf der Immobilie Lasten ruhen (zum Beispiel Hypotheken oder andere dingliche Rechte Dritter), die dem Erwerb von (lastenfreiem) Eigentum entgegenstehen.

Große Bedeutung kommt dabei der sorgfältigen Prüfung des Grundbuchauszugs (certificado de tradición y libertad) zu. Zudem sollte man sich Kopien der letzten notariellen Urkunden über die letzten Transaktionen im Zusammenhang mit der Immobilie vorlegen lassen, etwa die Löschung von Hypotheken und insbesondere die Urkunde über den Eigentumserwerb des Verkäufers.

4) Jeder weiß, dass man Versprechen einhalten muss. Trotzdem kommt es vor, dass Versprechen gebrochen werden. Mit der promesa de compraventa verhält es sich nicht anders. Daher müssen in der promesa Sanktionen für den Fall vorgesehen werden, dass sich eine der Parteien ohne Einverständis der anderen Partei von der promesa löst. Denn ohne Sanktionen wäre die promesa ein „zahnloser Tiger“.

Der üblichste Sanktionsmechanismus sind die so genannten arras de retractación (Reuegeld). Wird diese Figur in der promesa vereinbart, so hat der Verkäufer einen bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises (üblicherweise etwa 10% beim Kauf einer Wohnung von einem Privatverkäufer) bei Unterschrift der promesa anzuzahlen. Springt er danach von seinem Versprechen ab, so ist der angezahlte Betrag verloren und der Verkäufer kann ihn behalten. Springt der Verkäufer von seinem Versprechen ab, so muss er dem Käufer die Anzahlung in doppelter Höhe zurückzuzahlen.

Möglich und üblich sind auch alternative Sanktionsmechanismen, insbesondere eine Vertragsstrafeklausel (cláusula penal).

5) In der promesa de compraventa muss das Datum der notariellen Beurkundung des späteren Kaufvertrages exakt bestimmt oder es muss zumindest bestimmbar sein.

Auch muss die genaue Uhrzeit des Notartermins am Beurkundungstag angegeben werden. Dies hat den Hintergrund, dass das Reuegeld dann fällig wird, wenn der Vertragspartner nicht zur angegebenen Uhrzeit beim Notar (notaría) erscheint. Wird die Uhrzeit offen gelassen, müsste man den ganzen Tag beim Notar auf den Vertragspartner warten.

Wichtig ist deshalb auch, dass die Parteien in der promesa das Notariat genau bestimmen, in dem sie die Beurkundung vornehmen wollen.

6) Ist der Verkäufer Ausländer, sollte er vorab mit seiner kolumbianischen Bank (sofern er über ein Bankkonto in Kolumbien verfügt) bzw. der Bank des Verkäufers (sofern er den Kaufpreis direkt auf das Bankkonto des Verkäufers überweisen will, was allerdings gefährlich sein kann) abstimmen, dass der zügigen Überweisung keine bankinternen Compliance-Vorschriften oder sonstige Hindernisse entgegenstehen, die die Überweisung verzögern können.

In der Praxis kommt es manchmal vor, dass Banküberweisungen aus verschiedenen Gründen von den kolumbianischen Banken zunächst „geblockt“ werden und Immobilienkäufer den Notartermin mangels Möglichkeit der Kaufpreiszahlung nicht einhalten können.

Manche Verkäufer stellen sich dann auf den Standpunkt, dass die promesa gebrochen sei und machen daraufhin (an der Grenze zum Rechtsmissbrauch) von der Einbehaltung des Reuegelds Gebrauch.

7) Wichtig ist auch, dass die in der promesa geregelten Vereinbarungen zu den Nebenkosten (Notargebühren, Registersteuer, Registergebühren, etc.) marktüblich sind bzw. den Verkäufer nicht unangemessen benachteiligen.

Von Gesetzes wegen sind beispielsweise die Notargebühren (0,3% auf den beurkundeten Kaufpreis) von den Parteien hälftig zu tragen. Im Gegensatz dazu kommt es natürlich vor, dass Verkäufer versuchen, die Notargebühren im Wege der promesa gänzlich auf den Käufer abzuwälzen.

8) Obwohl das Gesetz keine Formvorschriften für den Abschluss der promesa de compraventa vorsieht, ist es unbedingt zu empfehlen, die promesa in einem sauber abgefassten, schriftlichen Vertrag zu fixieren.

Zudem ist es ratsam, die promesa zu Beweiszwecken bei einem Notar zu schließen, wobei die Unterschriften der Parteien notariell beglaubigt werden (so genannte presentación personal). Dabei stellt der Notar mit Hilfe der vorgelegten Ausweispapiere fest, dass die unterschreibenden Personen mit den in der promesa genannten Personen identisch sind.

Zusammengefasst sind im Rahmen der promesa de compraventa einige Fallstricke zu beachten. Man sollte die promesa nicht vorschnell unterschreiben, sondern sich vorab sorgfältig über die genannten Aspekte informieren.


Rechtstipps aus dem Rechtsgebiet Grundstücksrecht & Immobilienrecht | Kolumbianisches Recht

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