Übertragung von Immobilien im Wege vorweggenommener Erbfolge

Bestimmt haben Sie sich schon einmal gefragt, ob es sich lohnt, Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung schon zu Lebzeiten an Ihre Ehefrau oder Ihre Kinder im Wege einer Schenkung (sogenannte vorweggenommene Erbfolge) zu übertragen.

Zum „Schutz des gemeinsamen familiären Lebensraums“ ist diese Übertragung innerhalb der Familie durch den Gesetzgeber privilegiert. Zwar gilt diese Privilegierung sowohl bei Erbschaft als auch bei Übertragung zu Lebzeiten, jedoch bringt gerade Letztere weitere Vorteile mit sich.

Denn Ihr Haus oder Ihre Wohnung können Sie zu Lebzeiten – regelmäßig durch einen Schenkungsvertrag – ohne Steueranfall auf die Person übertragen, die Ihr Haus oder Ihre Wohnung ohnehin im Erbschaftsfall erhalten soll.

Sie können Ihr Vermögen steueroptimiert übertragen, aber trotzdem sicherstellen, dass Ihnen zum Beispiel die Mieteinnahmen aus einer vermieteten Immobilie verbleiben oder Sie weiterhin in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung mietfrei wohnen.

Relevant ist häufig auch die Schmälerung von Pflichtteilsansprüchen und vor allem die Absicherung für Sie und Ihre Familie.

Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt

Wenn Sie eine Immobilie auf eines Ihrer Kinder übertragen wollen, die Mieteinnahmen aber weiterhin Ihnen zufließen sollen, ist es empfehlenswert, dass Sie sich als Schenker (ggfs. auch ihrem Ehepartner) den sogenannten Nießbrauch vorbehalten.

Der Nießbrauchsvorbehalt hat auch positive steuerliche Auswirkungen. Durch den Nießbrauch an der Immobilie wird dessen steuerlicher Übertragungswert reduziert, sodass weniger, gegebenenfalls sogar überhaupt keine Schenkungssteuer anfällt.

Hierbei ist zu beachten, dass die Reduzierung durch den Nießbrauchsvorbehalt von Ihrem Lebensalter abhängt. Je jünger Sie also bei Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt sind, desto geringer ist der Wert der Immobilie und entsprechend die Steuer.

Übertragung gegen Wohnungsrecht

Mit der Einräumung eines Wohnungsrechts haben Sie das Recht, in ausgemachten Räumlichkeiten der übertragenen Immobilie lebenslang zu wohnen bzw. gemeinsame Bereiche (z. B. Garten und Keller) mit zu benutzen.

Übertragung gegen Versorgungsleistung

Bei der Übertragung gegen Versorgungsleistung können Sie die Übertragung mit Auflagen verbinden. Diese Auflagen müssen nicht zwingend in Geld – z. B. einer monatlichen Rentenzahlung – erfolgen, sondern können auch durch Dienstleistung erfüllt werden.

Pflichtteilsanspruch

Die vorweggenommene Erbfolge hat den Vorteil, dass Ihre Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalles nicht mehr zu Ihrem Vermögen gehört, deshalb auch nicht Gegenstand Ihres Nachlasses ist. Damit können Pflichtteilsansprüche reduziert werden.

Der Pflichtteilsergänzungsanspruch bleibt jedoch von der vorweggenommenen Erbfolge einer Schenkung Nießbrauchsvorbehalt oder Wohnungsrechts unberührt.

Rückforderungsrechte

Um den Verbleib des Hauses im Eigentum Ihrer Familie zu schützen, sollten Sie bei Schenkung einen Rückforderungsanspruch im Grundbuch eintragen lassen. Mit diesem Instrument können Sie die Immobilie vor Störfällen wie der Insolvenz des Beschenkten oder Komplikationen im Falle des Vorversterbens des Beschenkten schützen.