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Verdeckter Mangel

  • 4 Minuten Lesezeit

Die Verjährungsfrist für bauwerksbezogene Mängel beträgt tag-genau fünf Jahre ab Abnahme. Unter dem Aspekt des arglistgleichen Organisationsverschuldens, welches ein Produkt richterlicher Rechtsfortbildung darstellt, kommt aber unter Umständen eine verlängerte Haftung in Betracht. Diese ist in der Baupraxis unter dem Stichwort „verdeckter Mangel“ bekannt. Juristen sprechen hier eher vom arglistgleichen Organisationsverschulden.

Den Präzedenzfall für diese Möglichkeit einer verlängerten Haftung stellt der Pfetten-Fall des Bundesgerichtshofs (BGH) dar. In diesem Urteil vom 12.03.1992 – VII ZR 5/91 – entschied der BGH: Ein Werkunternehmer, der ein Bauwerk arbeitsteilig herstellen lässt, muss die organisatorischen Voraussetzungen dafür schaffen, sachgerecht beurteilen zu können, dass das Bauwerk bei Ablieferung mangelfrei ist. Unterlässt er dies, verjähren die Gewährleistungsansprüche des Bestellers genau wie beim arglistigen Verschweigen eines Mangels innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist. 

Diese regelmäßige Verjährungsfrist beträgt nach der Schuldrechtsmodernisierung zwar nur drei Jahre, nicht mehr wie früher dreißig. Sie beginnt allerdings nach § 199 Abs. 1 BGB erst mit dem Schluss des Jahres, in dem der Gläubiger Kenntnis vom Anspruchsgrund und der Person des Schuldners erlangt oder sich dieser Erkenntnis grob fahrlässig verschließt. Ist die reguläre Gewährleistungsfrist des § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB – fünf Jahre ab Abnahme – für den Auftraggeber trotzdem günstiger, verbleibt es demgegenüber bei der dort geregelten Frist von fünf Jahren. Ohne Rücksicht auf Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis verjähren die Ansprüche im Übrigen gemäß § 199 Abs. 3 Nr. 1 BGB tag-genau in zehn Jahren von ihrer Entstehung an.

Bei einer arbeitsteiligen Durchführung der Arbeiten muss (auch) der Unternehmer nach der Rechtsprechung die organisatorischen Voraussetzungen schaffen, um die Mangelfreiheit beurteilen zu können. Er muss die Herstellungsprozesse angemessen überwachen und die Bauleistungen vor der Abnahme auf mögliche Mängel überprüfen. Der Unternehmer – das ist der Hintergedanke dieser Rechtsprechung – soll sich seiner Offenbarungspflicht nicht dadurch entziehen können, dass er sich absichtlich unwissend hält. Der Unternehmer muss geeignete organisatorische Maßnahmen ergreifen, um mögliche Mängel feststellen zu können. Er muss organisatorische Maßnahmen sowohl für die Überwachung als auch für die Prüfung des Werkes treffen. 

Wäre der „verdeckte“ Mangel bei richtiger Organisation erkannt worden, führt dies unter Umständen zur verlängerten Haftung wie im Falle der Arglist. Den Unternehmer kann also der Vorwurf treffen, er habe mit seiner Organisation die Arglisthaftung vermeiden wollen, BGH, Urteil vom 11.10.2007 – VII ZR 99/06. Dieser Vorwurf ist gerechtfertigt, wenn der Unternehmer etwa Personal einsetzt, von dem er weiß oder wissen muss, dass es der Offenbarungspflicht nicht nachkommen wird oder nicht nachkommen kann. Gleiches gilt, wenn er zwar ein entsprechendes Wissen nicht hat, er aber die Augen vor dieser Erkenntnis verschließt, so der BGH im Glasfassaden-Urteil vom 27.11.2008 – VII ZR 206/06

Welche Anforderungen nun an die Substantiierung im Hinblick auf die beim Besteller regelmäßig nicht vorhandenen Kenntnisse über die Organisation des Herstellungsprozesses zu stellen sind, muss der jeweilige Tatrichter anhand der Umstände des jeweiligen Einzelfalls beurteilen. Dabei kann nach den Ausführungen des BGH in der Pfetten-Entscheidung die Art des Mangels ein so überzeugendes Indiz für eine fehlende oder nicht richtige Organisation sein, dass es weitere Darlegung hierzu nicht bedarf. So könne ein gravierender Mangel an besonders wichtigen Gewerken ebenso im Schluss auf eine mangelhafte Organisation von Überwachung und Überprüfung zulassen wie ein besonders augenfälliger Mangel an weniger wichtigen Bauteilen.

Seither ist die Rechtsprechung zwar wieder etwas „zurückgerudert“ und hat die Anforderungen an die Darlegung eines möglichen Organisationsverschuldens wieder erhöht, so im Glasfassaden-Urteil. Darin hat der BGH zu Recht die Komplexität der Aufgabe des Bauleiters betont. Eine Vielzahl von Fehlerquellen liegt nicht in einer fehlerhaften Organisation der Bauüberwachung. So reiche ein einmaliges Versagen bereits nach allgemeiner Lebenserfahrung nicht für den Schluss auf eine fehlerhafte Organisation der Bauüberwachung aus. Dem hat sich das OLG Dresden mit Urteil vom 12.12.2013 – 10 U 1954/12 – angeschlossen. Ähnlich entschied das Landgericht Hannover im Urteil vom 20.03.2014 – 4 O 46/11, dass ein gravierender Mangel ein überzeugendes Indiz für ein arglistiges Verschweigen sein kann, wenn denn der Mangel derart erheblich ist, dass allein sein Vorhandensein den Schluss auf Arglist rechtfertigt.

Insgesamt bleibt es aber bei den Grundsätzen des Pfetten-Falls. So hat das OLG Jena im Urteil vom 12.02.2014 – 7 U 458/13 – festgestellt: 

„Liefert der Auftragnehmer ein Gewerk ab, dessen Mangelhaftigkeit sich geradezu aufdrängt (hier: mehrere Zentimeter Abstand zwischen Brandschutzklappe und Bauwerk), muss er den Auftraggeber hierüber aufklären. Das Verschweigen eines solchen Mangels stellt ein arglistiges Verhalten dar.“

Wären die Mängel nach jeweiliger Art und Erscheinungsform nach aller Lebenserfahrung bei richtiger Organisation bis zur Abnahme entdeckt worden, kommt die verlängerte Haftung aus arglistgleichen Organisationsverschulden in Betracht. Dafür muss der verdeckte Mangel aber wirklich so gravierend sein, dass dass Funktion oder Bestand des Gesamtwerks beeinträchtigt sind, LG Freiburg, Urteil vom 17.05.2013 – 2 O 145/12. Hinzukommen muss zudem der Nachweis, dass es sich nicht nur um ein einmaliges sondern vielmehr um ein systematisches und strukturelles Versagen handelt, sodass der Vorwurf gerechtfertigt erscheint, der Unternehmer habe sich hier bewusst der Arbeitsteilung, insbesondere der Einschaltung nicht hinreichend qualifizierten Personals bedient, um sich unwissend zu halten. 

Bauleitenden Architekten ist jedenfalls zu empfehlen, sich stets Klarheit über die organisatorischen Abläufe auf der Baustelle zu verschaffen und die Arbeiten nur nachweislich kompetenten und erkenntnisbereiten Bauunternehmern anzuvertrauen.



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