Was geschieht mit einem Mietverhältnis im Erbfall?

Im Todesfall haben nahe Angehörige oft viele Dinge zeitgleich zu tun. So stehen Entscheidungen an, wie was mit dem Hausrat des Verstorbenen geschieht, wo die Möbel hin sollen oder welche Verträge hatte der Erblasser laufen. Vor allem aber wird eine wichtige Frage sein: Was geschieht mit dem Mietvertrag im Erbfall?

Viele Angehörige sind der irrigen Auffassung, ein Mietverhältnis ende automatisch mit dem Tod des Mieters. Das ist falsch! Genauso wie die Besitztümer und Nachlassgegenstände des Verstorbenen gehen Rechtsverhältnisse wie z.B. Mietverträge auf die Erben über, wenn keine anderen eintrittsberechtigten Personen vorhanden sind. Das bedeutet, bleibt ein Erbe untätig, tritt dieser automatisch in den Mietvertrag des Verstorbenen ein und übernimmt die dem Mietvertrag zugrunde liegenden Pflichten wie insbesondere Zahlung der Miete oder vertraglich vereinbarte Verkehrssicherungspflichten. Aus diesem Grunde steht den Erben ein Sonderkündigungsrecht des Mietvertrages gem. § 564 BGB zu. Möchte der Erbe die Wohnung nicht übernehmen, muss dieser aktiv werden und beim Vermieter eine schriftliche Kündigung einreichen. Wichtig zu wissen: Die Kündigung muss spätestens einen Monat nach Kenntnis über den Todesfall gegenüber dem Vermieter erfolgen, um vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen zu können. Bei mehreren Erben müssen unbedingt alle Erben die Kündigung unterschreiben. Das Mietverhältnis endet gem. § 573d BGB sodann am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats.

Dieses Sonderkündigungsrecht besteht im Übrigen auch umgekehrt für den Vermieter. Möchte also der Vermieter das Mietverhältnis mit den Erben nicht fortführen, kann dieser ebenfalls den Mietvertrag kündigen. Bei einer Erbenmehrheit hat der Vermieter darauf zu achten, die Kündigung gegenüber alles Erben auszusprechen.