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Was müssen Unverheiratete beim Immobilienkauf beachten?

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Zwischenzeitlich gibt es die Ehe für alle, doch leben viele Paare in Deutschland ohne Trauschein zusammen. Auch wenn sich das Zusammenleben dieser Paare in der Regel kaum vom Zusammenleben verheirateter Paare unterscheidet, so sind unverheiratete Paare gegenüber Ehepaaren rechtlich benachteiligt. Wenn ein unverheiratetes Paar dann gemeinsam eine Immobilie baut oder kauft, kann es vor allen im Fall der Trennung zu erheblichen finanziellen Risiken kommen.

Am Ende gibt es keinen Ausgleich

Hierbei geht es gerade um die Fragen, wer was bezahlen soll, wem was gehören soll und was passiert, wenn einer der Partner stirbt oder die Partner sich trennen. Im Gegensatz zu verheirateten Paaren gibt es bei nichtehelichen Paaren keinen Ausgleichsanspruch am Ende der Beziehung. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass Zuwendungen des einen Partners an den anderen, ohne gegenteilige Bestimmung, regelmäßig als Schenkung zu werten sind. Dies führt dazu, dass der Partner, der beispielsweise mehr für die Lebensführung oder für eine Existenzgründung des anderen Partners gezahlt hat, am Ende der Beziehung keinen Ausgleich vom Partner verlangen kann. Dies gilt insbesondere beim Kauf oder dem Bau einer Immobilie.

Beim Erwerb einer Immobilie sollte von vornherein geklärt werden, wer als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird und wer wie viel von der Finanzierung zu leisten hat. Sollen beide Partner Finanzierungsteile tragen, so sollten auch beide als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein. In diesem Fall bedeutet dies, dass beide Partner das Haus bewohnen können; sie können es belasten und auch wieder verkaufen.

Sollte nur einer der Partner als Eigentümer im Grundbuch stehen, so ist der Nichteigentümer letztendlich zum Auszug aus der Immobilie verpflichtet, wenn das Paar sich trennt. Sollte dieser Partner seinerseits Investitionen in die Immobilie getätigt haben, so erhält er ohne Vereinbarung im Fall der Trennung keine entsprechende Ausgleichsleistung.

Am Anfang regeln, was am Ende gelten soll

Gerade die Frage, was mit der Immobilie nach einer Trennung passieren soll, sollte also im Vorfeld geklärt werden.

Dies kann beispielsweise in Form eines Partnerschaftsvertrages geregelt werden. In diesem Vertrag kann aufgenommen werden, dass der jeweilige Partner ein Vorkaufsrecht für die Immobilie erhält. Es kann auch geklärt werden, wer bei einer Trennung aus der gemeinsamen Immobilie ausziehen soll und wer weiterhin, beispielsweise mit Kindern, in der Immobilie wohnt. Es sollte hier auch geklärt werden, wer welche Ausgleichsleistungen für die spätere alleinige Nutzung zu leisten hat und wann der andere Partner im Fall der Trennung aus dem gemeinsamen Haus ausziehen soll.

Es kann auch vereinbart werden, dass einer der Parteien ein Übernahmerecht für die Immobilie erhält. Auch die Übernahmebedingungen und der Ausgleich für Zinszahlungen und Tilgung sollte hier bereits geklärt werden. Sollte einer der Partner mehr Eigenkapital investieren als der andere Partner, sollte auch geregelt werden, ob und wie eine Ausgleichsleistung zu leisten ist. Neben der Möglichkeit des Abschlusses eines umfassenden Partnerschaftsvertrages könnte die Immobilie durch die Partner auch als Gesellschaft bürgerlichen Rechts erworben werden. Im Gesellschaftsvertrag können dann ebenfalls die Situationen wie Heirat, Trennung oder Todesfall geregelt werden.

Was passiert, wenn der Partner stirbt oder krank wird?

Besonders wichtig sind Regelungen, für den Fall, dass einer der Partner verstirbt. Der überlebende Partner wird nur Erbe, wenn er in einem Testament bedacht ist. Ansonsten gilt die gesetzliche Erbfolge, egal wie lange die Partner schon zusammen gelebt haben. Dies bedeutet, dass die Immobilie zunächst an die Kinder des verstorbenen Partners fällt. Dies können die gemeinsamen Kinder aber auch die Kinder aus einer ersten Beziehung sein. Sollten keine Kinder vorhanden sein, wären die Eltern des Verstorbenen als Erben berufen. Der nichteheliche Lebenspartner würde gänzlich leer ausgehen. Bei einer gemeinsamen Immobilie würde dies bedeuten, dass plötzlich die Kinder oder die Eltern des verstorbenen Partners Miteigentümer der Immobilie sind. Alle Entscheidungen über die Immobilie müssten mit diesen abgestimmt werden. Da die Partner kein gemeinsames Testament errichten könne, sollte daher jeder ein Einzeltestament abfassen oder gemeinsame Regelungen in einem Erbvertrag regeln, damit der überlebende Partner entsprechend abgesichert wird.

Doch nicht nur Tod oder Trennung stellen ein Risiko für die Partnerschaft und ihr Vermögen dar. Sowohl nichteheliche Paare als auch Ehepaare sollten für den Fall einer schweren Erkrankung vorsorgen und eine Vorsorgevollmacht erstellen, damit für den jeweiligen Partner Entscheidungen in vermögensrechtlichen und insbesondere gesundheitlichen Fragen getroffen werden können, um so eine gerichtliche Betreuung zu vermeiden bzw. um einen vom Betroffenen vorgesehenen Betreuer zu bestellen.

Eine gute Vorsorge beginnt mit dem Besuch beim Anwalt. Eine schlechte endet damit.

Auch wenn nichteheliche Paare sich den gesetzlichen Regelungen der Ehe nicht unterwerfen wollen, so sollten sie gerade im Fall eines gemeinsamen Vermögensaufbaus, gemeinsam Regelungen für den Fall der Trennung, der Krankheit und des Todes treffen, um Streitigkeiten am Ende der Partnerschaft zu vermeiden und den überlebenden Partner im Erbfall entsprechend abzusichern.

Um den richtigen Weg zu finden, sollten sich unverheiratete Paare gerade bei Investitionen, wie zum Beispiel im Falle eines Immobilienerwerbs unbedingt rechtlich beraten lassen.

Denken Sie daran: Es ist nie zu früh! Schieben Sie Ihre guten Vorsätze nicht auf die lange Bank und vereinbaren Sie heute noch einen Besprechungstermin.

Michael Welz

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht


Rechtstipp vom 14.07.2017

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