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Welche steuerlichen Risiken bestehen im Falle einer Trennung bezüglich der Immobilie?

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1. Steuerfreiheit?

Muss im Falle einer Trennung/Scheidung ein Ehegatte dem anderen einen Zugewinnausgleich zahlen, ist die Zugewinnausgleichszahlung von der Erbschaftsteuer bzw. der Schenkungsteuer befreit.

2. Spekulationssteuer

Oftmals gehören Immobilien zum Vermögen von Eheleuten. In der Regel setzen sich die Eheleute im Rahmen ihrer Vermögensauseinandersetzung bei Trennung und Scheidung auch über dieses Immobilienvermögen auseinander. Sei es, dass ein Ehegatte eine Immobilie zu Alleineigentum übernimmt, oder dass die Immobilie gemeinsam veräußert wird.

Bei einer Immobilienbeteiligung muss jedoch immer darauf geachtet werden, ob im Zeitpunkt der Verfügung über die Immobilie die Zehnjahresfrist des § 23 EStG bereits abgelaufen ist. Wird eine Immobilie von einem (Mit-) Eigentümer innerhalb der Zehnjahresfrist nach Anschaffung der Immobilie veräußert, muss eventuell Spekulationssteuer gezahlt werden. Die Spekulationssteuer fällt nicht an, wenn zwischen Anschaffung der Immobilie und deren Weiterveräußerung bereits mehr als zehn Jahre verstrichen sind.

3. Ausnahmen von der Spekulationssteuer

Von der Zehnjahresfrist gibt es jedoch auch Ausnahmen, nämlich wenn die betroffene Immobilie im Zeitraum zwischen der Anschaffung und der Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder zumindest im Jahr der Veräußerung und den beiden vorausgegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

4. Getrennte steuerliche Beurteilung bei den Ehegatten

Nicht selten zieht im Zuge der Trennung ein Ehegatte aus der gemeinsamen Immobilie aus und der andere Ehegatte verbleibt (zunächst) darin. In so einem Fall muss die steuerliche Beurteilung der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken für jeden Ehegatten getrennt durchgeführt werden mit der Folge, dass den Ehegatten, der in der Immobilie verbleibt und den ausziehenden Ehegatten unterschiedliche steuerliche Folgen bezüglich der Spekulationssteuer treffen können.

Bei der Konstellation, dass die Immobilie nur einem Ehegatten alleine gehört und dieser auszieht und somit der andere Ehegatte, dem die Immobilie nicht gehört, in der Immobilie wohnen bleibt, führt dies für den Eigentümer der Immobilie dazu, dass er bei einem späteren Verkauf der Immobilie möglicherweise das Steuerprivileg nicht mehr nutzen kann und Spekulationssteuer zahlen muss, weil keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken durch ihn mehr besteht.

5. Auswirkung der Spekulationssteuer auf den Zugewinnausgleich

Müsste ein Ehegatte bei der Veräußerung der Immobilie aufgrund deren Wertzuwachs Spekulationssteuer zahlen, wäre bei einem durchzuführenden Zugewinnausgleich (sofern die Ehegatten im gesetzlichen Güterstand leben) die anfallende Spekulationssteuer als Verbindlichkeit des jeweiligen Ehegatten (oder auch nur des einen Ehegatten der Alleineigentümer der Immobilie ist) in das jeweilige Endvermögen des Ehegatten aufzunehmen. Dies führt zu einer Reduzierung des Zugewinns, was wiederum eine Verminderung des Zugewinnausgleichsanspruchs des anderen Ehegatten bedeutet.

Sollten Sie beabsichtigen, Ihre Immobilie im Zuge Ihrer Trennung/Scheidung zu veräußern, stehe ich Ihnen als kompetente Ansprechpartnerin zur Verfügung. Bitte nehmen Sie per E-Mail oder telefonisch Kontakt mit mir auf. In einem Besprechungstermin können wir das weitere Vorgehen in Ihrem Fall persönlich miteinander abstimmen.


Rechtstipp vom 18.01.2018
aus den Rechtsgebieten Familienrecht, Steuerrecht

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