Wissen, worauf es ankommt: Anwältin Werner über die häufige Fehler beim Immobilienkauf

Frau Werner, als Anwältin mit Schwerpunkt Immobilienrecht beraten Sie regelmäßig Käufer und Verkäufer von Immobilien. Was sind die häufigsten Fragen, die Ihnen von Immobilienkäufern gestellt werden?

Eine der häufigsten Fragen betrifft den Zustand der Immobilie bei Übergabe. Gerade bei gebrauchten Immobilien ist oft unklar, was der Käufer letztlich bekommt, da im Kaufvertrag selten genau geregelt ist, in welchem Zustand die Immobilie übergeben wird. Viele gehen davon aus, dass man „kauft wie gesehen“, aber was gesehen wurde, war meist nur der Zustand zum Zeitpunkt der Besichtigung – und da können Möbel noch verdeckt haben, was sich darunter verbirgt.

Was raten Sie Käufern in solchen Fällen?

Ich empfehle, den Zustand der Immobilie und besonders erhaltenswerte Details wie Böden, Türen oder auch besondere Ausstattungen wie Kachelöfen während der Besichtigung genau zu dokumentieren – sei es mit Fotos oder sogar einem kurzen Video. Wenn es um besonders wertvolle Bausubstanz, etwa bei denkmalgeschützten Immobilien, geht, kann es sinnvoll sein, diese Dokumentation dem Kaufvertrag als Anhang beizufügen. So hat man später einen Nachweis, falls es zu Streitigkeiten kommt.

Was ist, wenn sich nach dem Kauf Mängel zeigen, die bei der Besichtigung nicht sichtbar waren?

Das ist leider keine Seltenheit. Stellen Sie sich vor, unter dem Sofa befand sich ein Wasserschaden oder der Parkettboden wurde beim Auszug beschädigt. In solchen Fällen hilft es enorm, wenn bereits im Kaufvertrag Regelungen zum Zustand der Immobilie festgehalten wurden. Andernfalls ist es schwer, den Zustand bei Übergabe zu beweisen, da man als Käufer in der Regel die Immobilie nur einmal vor dem Kauf in einem möblierten Zustand gesehen hat.

Was ist, wenn zusätzlich Möbel oder anderes Zubehör wie etwa eine Einbauküche oder Markisen mit übernommen werden sollen?

In solchen Fällen ist es klug, die Möbel entweder außerhalb des Immobilienkaufvertrags zu regeln oder einen Kaufpreisteil dafür im Vertrag auszuweisen, um Grunderwerbsteuer zu sparen. Wird zum Beispiel eine gebrauchte Einbauküche für 10.000 Euro übernommen, spart man bei einer Grunderwerbsteuer von 5 Prozent immerhin 500 Euro. Wichtig ist jedoch, zu vereinbaren, dass die technischen Geräte bei Übergabe auch funktionstüchtig sind. Es wäre ärgerlich, wenn Sie einen kaputten Herd übernehmen, nur weil der Verkäufer den Strom bereits abgestellt hat und man den Zustand nicht mehr prüfen konnte.

Was kann man tun, um sich bei solchen Absprachen abzusichern?

Alle Absprachen sollten schriftlich festgehalten werden. Wenn technische Geräte wie Küchengeräte übernommen werden, sollte im Kaufvertrag oder in einer gesonderten Vereinbarung explizit stehen, dass sie bei Übergabe funktionsfähig sein müssen. Auch für anderes Zubehör wie Markisen oder Gartenhäuser gilt: Am besten alles klar definieren, was übernommen wird und in welchem Zustand. So gibt es später keine Missverständnisse.

Ein weiteres Thema, das viele Käufer beschäftigt, ist die Prüfung des Kaufvertrags. Wie wichtig ist das aus Ihrer Sicht?

Die Prüfung des Kaufvertrags ist absolut entscheidend, denn hier werden alle Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer festgelegt. Viele Verträge enthalten Klauseln, die für Laien schwer verständlich sind, aber erhebliche Auswirkungen haben können. Ich biete deshalb die professionelle Prüfung von privaten Immobilienkaufverträgen zu einem Pauschalpreis von 299,- Euro an. So können Käufer sicherstellen, dass sie keine bösen Überraschungen erleben, wenn sie den Vertrag bereits unterschrieben haben.

Gibt es abschließend noch einen besonderen Tipp, den Sie Immobilienkäufern geben können?

Mein wichtigster Rat ist, sich gut vorzubereiten und nichts zu überstürzen. Eine Immobilie zu kaufen ist oft die größte Investition im Leben, und hier sollte man auf Nummer sicher gehen. Neben der Vertragsprüfung ist es auch immer sinnvoll, sich bei Unsicherheiten oder offenen Fragen rechtzeitig anwaltlichen Rat zu holen. So kann man verhindern, dass man später teure Fehler bereut.