Wohnungseigentum: Einzelner Eigentümer kann Sanierung des Gemeinschaftseigentums verlangen!

Gemeinschaftliches Wohnungseigentum bietet stets viel Raum für Streitigkeiten. Insbesondere, wenn es um dringend erforderliche Sanierungsarbeiten geht, versuchen einige Eigentümer oft, eine entsprechende Entscheidung zu blockieren, da womöglich die individuellen Geldmittel nicht ausreichen.

Dieser Praxis hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe nun einen Riegel vorgeschoben. Die Entscheidung: Verweigern Eigentümer von gemeinschaftlichem Wohnungseigentum die gemeinsame und – ihrem Anteil am gemeinschaftlichen Wohnungseigentum entsprechende – anteilige Bezahlung dringend erforderlicher Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum, so haben die sanierungswilligen Eigentümer einen Anspruch auf Schadensersatz gegen die Verweigerer (Az.: V ZR 9/14). Dies gilt insbesondere dann, wenn lediglich der einzelne sanierungswillige Eigentümer von der Sanierung des Gemeinschaftseigentums profitiert.

Feuchtigkeit in Kellerwohnung

Im entschiedenen Fall wurde der Keller eines zunächst auf zwei im Erd- und Dachgeschoss aufgeteilten Wohnungseinheiten ausgebaut und als Eigentum unter Ausschluss sämtlicher Gewährleistungsansprüche an eine dritte Partei verkauft.

Nach wenigen Jahren wies diese Kellerwohnung aufgrund von Baumängeln am im Gemeinschaftseigentum stehenden Fundament einen Feuchtigkeitsschaden auf, der sie unbewohnbar machte.

Der Eigentümer der Kellerwohnung forderte die anderen beiden Eigentümer des Gemeinschaftseigentums daraufhin auf, ihrer Pflicht bei der Sanierung des Hauses nachzukommen und ihren Anteil der Kosten zu übernehmen, obwohl sie von der Sanierung nicht direkt profitierten. Diese wehrten sich allerdings gegen die Forderung, sodass sich Gerichte mit dem Fall zu beschäftigen hatten.

Bekam der Eigentümer der Kellerwohnung vor dem Amtsgericht noch Recht, so wurde das Urteil, das die anderen Wohnungseigentümer zur Zahlung eines Anteils der Sanierungskosten verpflichtete, schon in der Berufung wieder aufgehoben.

BGH entscheidet zugunsten einzelner Eigentümer

In letzter Konsequenz landete der Fall in der Revision beim Bundesgerichtshof. Die Richter dort führten aus, dass im Einzelfall geprüft werden müsse, ob geforderte Sanierungsarbeiten dem Gebot der Wirtschaftlichkeit einerseits, und auch der Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer andererseits gerecht würden. Bei zwingend erforderlichen Sanierungsarbeiten sei eine entsprechende Abwägung allerdings zugunsten des betroffenen Eigentümers zu treffen und die anderen Eigentümer entsprechend zu verpflichten, auch wenn nur der betroffene Eigentümer von der Sanierung des Gemeinschaftseigentums profitiert.

Gemeinschaftseigentümer zur Sanierung verpflichten!

Der entschiedene Fall zeigt, dass einzelne Eigentümer einer Eigentumsgemeinschaft nicht schutzlos dastehen, wenn lediglich ihr Sondereigentum betroffen ist. In solchen Konstellationen müssen die anderen Eigentümer „mitziehen“ und sich an der Sanierung beteiligen. Wer hier untätig ist oder gegen erforderliche Maßnahmen stimmt (bzw. sich enthält), macht sich nach dem neuerlichen BGH-Urteil ggf. schadensersatzpflichtig.

Betroffene sollten nicht zögern, sich mit ihrem Anliegen an einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zu wenden, um die bestehenden Ansprüche schnell gegen die anderen Eigentümer durchzusetzen und das Eigentum wieder vollumfänglich nutzen zu können.

Rechtsanwalt Oliver Schöning

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht,

Fachanwalt für Familienrecht