Zu den Rechten und Pflichten des Verwalters von Wohnungseigentum bei Reparaturen bzw. Instandsetzungen

Anlässlich eines Rechtsstreits vor dem Landgericht Hamburg (AZ 318 S 70/13), bei dem eine Wohnungseigentümerin wegen ihres Mietausfalls wegen schadhafter gemeinschaftlicher Rohrleitungen von dem Hausverwalter Schadensersatz verlangte, ging es um die Festlegung der Verantwortungsbereiche von Wohnungseigentümergemeinschaft und Hausverwalter.

Die durch den Mietausfall geschädigte Wohnungseigentümerin, die der Auffassung war, der Verwalter sei fahrlässig untätig geblieben, unterlag in dem Prozess, weil sie selbst ebenfalls nicht tätig geworden war.

In dem zu entscheidenden Fall hatte sowohl die Hausverwaltung als auch die Wohnungseigentümerin Kenntnis von den schadhaften Rohrleitungen. Die Klägerin hatte versäumt, selbst auf eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer – z.B. Begutachtung oder Sanierung der Rohrleitungen – hinzuwirken. Nach dem WEG ist es zunächst Sache der Wohnungseigentümer und nicht des Verwalters, durch entsprechende Beschlüsse für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zu sorgen. Der Verwalter ist in erster Linie weisungsgebundenes Vollzugsorgan. Bei gleichem Kenntnisstand von Verwalter und Wohnungseigentümer bzgl. des Vorhandenseins von Mängeln am Gemeinschaftseigentum sind nach der Entscheidung des LG Hamburg zunächst die Wohnungseigentümer gefordert, eine entsprechende Beschlussfassung bzgl. der notwendigen Reparaturen herbeizuführen.

Lediglich in dringenden Fällen ist der Verwalter gemäß § 27 I Nr.3 WEG zur Durchführung von Notmaßnahmen verpflichtet.

Außerhalb von Notmaßnahmen ist der Verwalter nur verpflichtet, bei Bekanntwerden von Mängeln des Gemeinschaftseigentums die „erforderlichen Maßnahmen“ für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung zu treffen (§ 27 I Nr.2 WEG). Unter „erforderlichen Maßnahmen“ versteht die Rechtsprechung die Feststellung des Zustandes des gemeinschaftlichen Eigentums und Information der Wohnungseigentümer sowie die Vorbereitung und Herbeiführung entsprechender Beschlüsse zur Mängelbeseitigung durch die Wohnungseigentümer, gegebenenfalls auch das Einholen von Kostenvoranschlägen.

Zur Beauftragung eines Sachverständigen zur Feststellung von Schadensursachen komplizierter Art oder Erteilung von Reparaturaufträgen, die keine Notmaßnahmen darstellen, ist er Verwalter dagegen ohne Eigentümerbeschluss nicht befugt.

Auch bei der Durchführung von Notmaßnahmen ist der Hausverwalter beschränkt. So dürften Maßnahmen bis zu 2.500,00 € netto noch von § 27 III S 1 Nr. 4 iVm. § 27 I Nr.3 WEG umfasst sein. Bei aufwendigeren Notmaßnahmen bestehen allerdings Bedenken. Hier ist grundsätzlich ein Eigentümerbeschluss erforderlich. So hat die Rechtsprechung entschieden, dass eine Formularvertragsklausel, die den Hausverwalter ermächtigt, dringende Reparaturen bis zu 5.000,00€ ohne Eigentümerbeschluss in Auftrag zu geben, gemäß § 307 BGB nichtig ist, da diese Kompetenzverlagerung auf den Verwalter unangemessen sei.

Übersehen wird häufig, dass der Verwalter sich grundsätzlich nur um die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zu kümmern hat. Für die Reparatur des Sondereigentums ist der Eigentümer selbst zuständig.

Wird durch Mängel des Gemeinschaftseigentums das Sondereigentum geschädigt, haftet der Hausverwalter nach dem Vorgesagten nur, wenn er eigene Pflichten gemäß § 27 I Nr. 2 oder 3 WEG verletzt hat, z.B. die Unterrichtung der Wohnungseigentümer über ihm bekannte Mängel am Gemeinschaftseigentum unterlassen hat oder die dringend veranlassten kleineren Notmaßnahmen nicht durchführte.