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Zur Legalisierung von Ferienwohnungen in Wohngebieten

Rechtstipp vom 23.12.2016
Rechtstipp vom 23.12.2016

Das Bundeskabinett hat in seiner 127. Sitzung am 30. November 2016 eine Novelle des öffentlichen Baurechts beschlossen, wonach neue Spielräume für den Wohnungsbau geschaffen werden sollen. Teil dieser Baurechtsnovelle ist auch die in der Vergangenheit in hohem Maße umstrittene Frage, ob Ferienwohnungen insbesondere in allgemeinen Wohngebieten zulässig sind.

Insoweit wird voraussichtlich ein § 13 a in die Baunutzungsverordnung aufgenommen werden, wonach Räume oder Gebäude, die als Ferienwohnung genutzt werden, nunmehr als Gewerbebetriebe bzw. als Betriebe des Beherbergungsgewerbes anzusehen sind. Die Nutzungsarten des Beherbergungs- bzw. Gewerbebetriebes kannte die Baunutzungsverordnung schon immer, sodass die Ferienwohnung nicht als eigene oder neue Nutzungsart in das Gesetz aufgenommen, sondern in die dort bereits bestehenden Nutzungsarten eingeordnet wird. Diese Ansicht war in der Vergangenheit in der Literatur und – teilweise – in der Rechtsprechung bereits vertreten worden. Allerdings hat die Rechtsprechung, insbesondere das Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern, die Frage häufig auch anders beantwortet, so dass eine Vielzahl von Ferienwohnungen in Wohngebieten durch die Bauordnungsbehörden verboten worden sind und Rechtsunsicherheit entstand.

Mit dem neuen § 13 Buchst. a BauNVO bestünde erstmals eine ausdrückliche gesetzliche Grundlage zur rechtlichen Einordnung von Ferienwohnungen außerhalb von Sondergebieten, was diese Rechtsunsicherheit beseitigen soll. Die mit der Planungshoheit versehenen Städte und Gemeinden hätten damit eine rechtlich gesicherte Grundlage, zukünftig Ferienwohnungen in Wohngebieten zu regeln. Das Gesetz soll voraussichtlich im Mai 2017 beschlossen werden. Ob dieser Zeitplan eingehalten wird, bleibt abzuwarten.

Allerdings werden eine Vielzahl ungeklärter Fragen bleiben. So werden etwa bei einer nach dem Bebauungsplan nur ausnahmsweise zulässigen Ferienwohnungsnutzung die Zulässigkeitsparameter geklärt und definiert werden müssen, wobei die Erhaltung des jeweiligen Gebietscharakters eine Rolle spielen dürfte. Es bleibt die Frage, ob die von vielen Gemeinden beabsichtigte Sicherung von Ferienwohnungen im Bestand (nur) unter Rückgriff auf den neuen § 13 a BauNVO erfolgen kann. Weiter wird zukünftig herauszuarbeiten sein, unter welchen Voraussetzungen (noch) von einem Beherbergungsbetrieb ausgegangen werden kann und ab wann genau von einem Gewerbebetrieb auszugehen ist. Die Städte und Gemeinden, die Bauordnungsbehörden und insbesondere natürlich die Ferienwohnungsbetreiber werden sich daher auch zukünftig mit den Fragen um die Zulässigkeit von Ferienwohnungen befassen müssen. Dies allerdings dann auf der Grundlage einer ausdrücklichen bundesgesetzlichen Regelung in der Baunutzungsverordnung, was zu begrüßen ist.

Sollten Sie Fragen zu einer gegenwärtigen oder beabsichtigten Ferienwohnungsnutzung haben bzw. bereits Beteiligter eines Nutzungsuntersagungs- bzw. Baugenehmigungsverfahrens sein, stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.


Rechtstipp aus den Rechtsgebieten Baurecht & Architektenrecht, Öffentliches Baurecht

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