Überblick zur Mieterhöhung bei Wohnraum

1. Vertragliche Vereinbarung, § 557 Abs. 1, Abs, 2 BGB

Im Zivilrecht, also auch im Mietrecht, gilt der Grundsatz der Vertragsautonomie. Aus diesem Grund steht es Vermieter und Mieter weitgehend frei, mit welchem Vertragsinhalt sie einen Mietvertrag abschließen. Das gilt auch für die Erhöhung der Miete. Ausgenommen sind lediglich Mietverhältnisse im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus. Ansonsten kennt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) zwei Varianten, bei denen eine Mieterhöhung bereits im Voraus vertraglich festgelegt werden kann:

a) Indexmiete, §§ 557 Abs. 1, 557b BGB

Bei der Indexmiete wird vereinbart, dass die Miete anhand des vom Bundesamt für Statistik ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte orientiert. Diese Art der Festlegung der Mieterhöhung ist in der Praxis jedoch die absolute Ausnahme.

b) Staffelmiete, §§ 557 Abs. 2, 557a BGB

Mehr praktische Relevanz hat die sog. Staffelmiete. Hier wird eine Vereinbarung im Mietvertrag getroffen, dass der Mietzins innerhalb eines bestimmten Zeitintervalls automatisch erhöht wird.

Bei beiden oben genannten Mietvereinbarungen ordnet das BGB bestimmte Voraussetzungen an. So muss formell die Vereinbarung schriftlich erfolgen und auch bei Index- oder Staffelmiete ist eine Mieterhöhung nur nach einer bestimmten Frist zulässig und muss begründet werden.

2. Gesetzliche Mieterhöhung, § 557 Abs. 3 BGB

Neben der freiwilligen beiderseitigen Vereinbarung einer Mieterhöhung im Voraus, kann eine Erhöhung des Mietzinses auch gesetzlich erzwungen werden. Dabei sind unterschiedliche rechtliche Voraussetzungen zu beachten, je nachdem, weswegen eine Erhöhung der Miete durchgesetzt werden soll. Nur wenn eine Mieterhöhung ausdrücklich vertraglich ausgeschlossen ist, kann der Vermieter keine Mieterhöhung beanspruchen. Man unterscheidet bei der Erhöhung des Mietzinses wie folgt:

a) Ortsübliche Vergleichsmiete, §§ 558, 558a, 558b, 558c, 558d, 558e BGB

Eine Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß §§ 558 ff. BGB ist die häufigste Variante, die Vermieter zur Erhöhung des Mietzinses wählen. Hier darf der Mietzins während des Mietverhältnisses nach Ablauf einer gewissen Frist an die regionalen Wohnmarktverhältnisse angepasst werden.

Rechtlich verleihen die §§ 558 ff. BGB dem Vermieter zwar nicht das Recht, einseitig eine Änderung der Mietzinsregeln anzuordnen. Er hat aber einen rechtlichen Anspruch auf Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung, wenn alle formellen und materiellen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, etwa muss die Schriftform und die Kappungsgrenze eingehalten und die Begründung (Mietspiegel, Mietdatenbank etc.) zutreffend sein. Bekommt der Mieter das Schreiben, indem der Vermieter die Mieterhöhung ankündigt und begründet, hat er verschiedene Reaktionsmöglichkeiten. Zunächst einmal kann er der Mieterhöhung zustimmen. Stimmt er ihr nicht vor Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens zu, ist der Vermieter berechtigt, die Zustimmung vor Gericht einzuklagen.

Weitere Informationen zur Mieterhöhung wegen der ortsüblichen Vergleichsmiete finden Sie im anwalt.de-Rechtstipp „Mieterhöhung: Tipps rund um den Mietspiegel“.

b) Modernisierung, §§ 559, 559a BGB

Wegen einer Modernisierung der Wohnung kann ebenfalls eine Mieterhöhung anfallen. In diesem Fall hat der Vermieter keinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung, sondern kann die Erhöhung allein durch einseitige Erklärung festlegen. Dabei ist eine Mieterhöhung wegen Modernisierung unabhängig von einer Erhöhung anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und kann auch mit einer solchen kombiniert werden.

Allerdings berechtigen nur Baumaßnahmen zur Mieterhöhung gemäß §§ 559 f., die sich auch auf den Gebrauchswert der Mietsache positiv auswirken. Hierunter fallen beispielsweise eine bessere Lüftung, Isolierverglasungen, Zentralheizungen und Maßnahmen zur Energieeinsparung. Achtung: Nicht zu einer Erhöhung der Miete berechtigen dagegen reine Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.

Sind alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt, ist eine Mieterhöhung um jährlich bis zu 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten rechtens.

Weitere Informationen rund um das Thema Modernisierung finden Sie im anwalt.de-Rechtstipp „Modernisierung: Wenn der Vermieter die Wände einreißt“.

c) Gestiegene Betriebskosten, § 560 BGB

Ist im Mietvertrag eine Nebenkostenpauschale vereinbart, hat der Vermieter gemäß § 560 BGB das Recht, eine Erhöhung des mit der allgemeinen Miete monatlichen Pauschalbetrags zu verlangen, wenn sich die Betriebskosten verteuert haben. Auch hier gilt, dass eine Erhöhung unabhängig von den anderen Erhöhungsvarianten erfolgen kann, beispielsweise wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) oder aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen (§§ 559 ff. BGB).

Ebenso ermöglicht § 560 Abs. 2 BGB eine Herabsetzung der Nebenkostenpauschale, wenn sich die Betriebskosten verbilligen.

Die rechtlichen Aspekte bei einer Betriebskostenabrechung werden ausführlich im anwalt.de-Rechtstipp „Betriebskostenabrechnung: Belastungsprobe für das Vermieter-Mieter-Verhältnis" erläutert.

3. Sonderkündigungsrecht des Mieters, § 561 BGB

Bei Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) oder wegen Modernisierung (§§ 559 ff. BGB) steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu, damit er einer eventuelle krassen finanziellen Überforderung ausweichen kann. Er darf dann – auch wenn das Mieterhöhungsverlangen rechtmäßig ist – zwei Monate nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

(WEL)