Die Grundlagen der Übereignung: Was Sie über Eigentumsübertragung wissen müssen

Die Übereignung ist ein zentraler Begriff im deutschen Zivilrecht und beschreibt die rechtliche Übertragung von Eigentum an einer Sache von einer Person auf eine andere. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um den Supermarkteinkauf, den Erwerb eines Autos, die Schenkung eines Grundstücks oder den Erwerb eines Hauses handelt – die Übereignung regelt, wann und wie der neue Eigentümer die vollständigen Rechte an der Sache erhält.  

Im Alltag begegnen wir dieser Thematik häufiger, als uns oft bewusst ist: Ob beim Abschluss eines Kaufvertrags oder bei der Übergabe von Geschenken, die Übereignung ist ein wesentlicher Bestandteil solcher Vorgänge. Doch welche rechtlichen Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit eine Übereignung wirksam ist, und wie läuft der Eigentumsübergang in der Praxis ab? In diesem Ratgeber wird das Thema verständlich erklärt und anhand alltäglicher Beispiele veranschaulicht. 

Was ist eine Übereignung?

Die Übereignung ist der rechtliche Vorgang, durch den das Eigentum an einer Sache von einer Person (dem Veräußerer) auf eine andere Person (den Erwerber) übertragen wird. Dieser Prozess umfasst zwei zentrale Elemente: die Einigung zwischen den Parteien über den Eigentumsübergang und die tatsächliche Übergabe der Sache.  

Der Unterschied zwischen Eigentum und Besitz ist dabei wesentlich: Eigentum ist das umfassende Recht an einer Sache, während der Besitz lediglich die tatsächliche Herrschaft über eine Sache beschreibt. Man kann also etwas besitzen, ohne Eigentümer zu sein – zum Beispiel bei einer Mietsache oder beim Leasing. 

Unterscheidung zwischen beweglichen und unbeweglichen Sachen 

Im deutschen Recht ist die Übereignung von beweglichen Sachen in § 929 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt, während für Immobilien zusätzliche Anforderungen gelten, wie die notarielle Beurkundung und die Eintragung ins Grundbuch. Dabei ist es wichtig zu verstehen, dass der Eigentumsübergang nicht automatisch mit der Zahlung des Kaufpreises erfolgt, sondern erst durch die vorgenannten Schritte wirksam wird. Die Übereignung spielt eine entscheidende Rolle in verschiedenen Lebensbereichen, sei es beim Kauf eines Autos, beim Erwerb einer Immobilie oder bei Schenkungen. 

Übereignung von beweglichen Sachen 

Die Übereignung beweglicher Sachen, also von Dingen, die nicht fest mit dem Boden verbunden sind (wie Autos, Möbel, technische Geräte, Lebensmittel oder Schmuck), ist der häufigste Fall, der im Alltag vorkommt. Nach § 929 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) setzt die Übereignung einer beweglichen Sache Folgendes voraus: 

1. Einigung über den Eigentumsübergang zwischen dem Verkäufer und dem Käufer. 

2. Übergabe der Sache an den Käufer. 

3. Der Verkäufer muss verfügungsberechtigt sein, also selbst Eigentümer der Sache sein.

Ein Beispiel: Kaufen Sie ein Fahrrad von einem Bekannten und übergibt er Ihnen das Fahrrad, werden Sie erst durch diese Übergabe Eigentümer. Die bloße Zahlung des Kaufpreises genügt nicht, um Eigentümer zu werden. Erst durch die Übereignung findet der Eigentumswechsel rechtsverbindlich statt. 

Übereignung im Alltag: Typische Beispiele 

Im Alltag tauchen viele Situationen auf, in denen die Frage der Übereignung eine Rolle spielt. Typische Beispiele dafür sind: 

• beim Kauf eines Hauses oder Grundstücks: Wie läuft die Übereignung einer Immobilie ab und was muss beachtet werden? 

• beim Erwerb eines Autos: Wann wird man rechtlich gesehen Eigentümer eines Fahrzeuges? 

• bei Schenkungen: Welche Rechte und Pflichten gehen mit einer Schenkung einher und wie erfolgt die Eigentumsübertragung? 

• bei Verkäufen unter Eigentumsvorbehalt: Wann geht das Eigentum an einer Sache mit Eigentumsvorbehalt über, also erst nach vollständiger Zahlung? 

Solche Fragen zeigen, dass das Thema Übereignung in ganz unterschiedlichen Situationen relevant werden kann und eine Vielzahl von rechtlichen Aspekten berücksichtigt werden muss. 

Übereignungsvertrag: Regelungsinhalt und Form

Der Übereignungsvertrag beschließt die Einigung zwischen dem Veräußerer und dem Erwerber über den Eigentumsübergang. Bei beweglichen Sachen reicht oft ein mündlicher Vertrag, sofern die Übergabe erfolgt. Bei Immobilien ist dagegen der notarielle Kaufvertrag erforderlich. Der Notar hat hier die Aufgabe, beide Parteien über die rechtlichen Konsequenzen aufzuklären und den Vertrag zu beurkunden. Eine Übereignung setzt immer zwei wesentliche Voraussetzungen voraus: 

1. Einigung: Der Veräußerer und der Erwerber müssen sich über den Eigentumsübergang einig sein. 

2. Übergabe: Die Sache muss tatsächlich übergeben werden oder – im Falle von Immobilien – ein Eintrag ins Grundbuch erfolgen. 

Sonderfall: Übereignung unter Eigentumsvorbehalt

Ein Sonderfall der Übereignung ist der sogenannte Eigentumsvorbehalt. Hier behält sich der Verkäufer das Eigentum an der verkauften Sache so lange vor, bis der Käufer den Kaufpreis vollständig gezahlt hat. Das ist insbesondere bei Ratenkäufen oder Krediten üblich. 

Beispiel: Sie kaufen sich ein neues Auto auf Raten. Sie sind in diesem Fall zwar schon der Besitzer des Autos, aber das Eigentum geht erst dann vollständig auf Sie über, wenn Sie den gesamten Kaufpreis bezahlt haben. Bis dahin bleibt der Verkäufer der Eigentümer des Autos. 

Übereignung von Immobilien: Haus und Grundstück

Die Übereignung eines Hauses oder Grundstücks unterscheidet sich erheblich von der Übereignung beweglicher Sachen. Grund und Boden, also Grundstücke und darauf befindliche Immobilien, sind sogenannte unbewegliche Sachen. Für ihre Übereignung gelten strengere gesetzliche Vorgaben und zwingend einzuhaltende Formvorschriften. Die Übereignung von Immobilien ist in § 873 BGB geregelt und läuft in mehreren Schritten ab:

1. Kaufvertrag: Zunächst muss ein Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer – oder bei Schenkung ein Schenkungsvertrag – geschlossen werden. Dieser Vertrag muss zwingend notariell beurkundet werden. Ohne notarielle Beurkundung ist der Vertrag wegen Formverstoßes unwirksam. 

2. Auflassung: Die sogenannte Auflassung ist die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer, dass das Eigentum an der Immobilie übergehen soll. Auch diese Auflassung muss vor einem Notar erklärt werden. 

3. Eintragung ins Grundbuch: Der Eigentumsübergang erfolgt schließlich durch die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch.

Beispiel: Sie kaufen ein Haus. Zuerst wird ein notarieller Kaufvertrag aufgesetzt und zusammen mit dem Verkäufer notariell beurkundet. Im Rahmen des notariellen Kaufvertrages erklären Sie und der Verkäufer auch die Auflassung. Der Notar veranlasst nach dem Beurkundungstermin die erforderlichen Maßnahmen für dessen Vollzug und schließlich werden Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. 

Anfechtung der Übereignung

In manchen Fällen kann es vorkommen, dass eine Übereignung angefochten wird, zum Beispiel, wenn der Vertrag aufgrund eines Irrtums, einer Täuschung oder einer Drohung geschlossen wurde. Nach den §§ 119 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist eine Anfechtung dann möglich, wenn eine der Parteien nachweisen kann, dass sie sich geirrt hat oder getäuscht wurde. 

Beispiel: Sie kaufen ein Gemälde, das Ihnen als echtes Werk eines bekannten Künstlers verkauft wurde. Später stellt sich heraus, dass es eine Fälschung ist. In diesem Fall können Sie den Kaufvertrag und auch den Übereignungsvertrag anfechten und die Rückübereignung des Gemäldes gegen Rückzahlung des Kaufpreises verlangen. 

Fazit: Bei rechtlichen Problemen besser vorab Rechtsberatung einholen

Die Übereignung ist ein Rechtsvorgang, der in vielen unterschiedlichen Alltagssituationen eine Rolle spielt. Wichtig ist dabei immer, dass der Eigentumsübergang nicht automatisch mit der Zahlung des Kaufpreises erfolgt, sondern von der Übergabe oder der Grundbucheintragung abhängt.  

An den Zeitpunkt der Übereignung sind auch verschiedene Rechtsfolgen geknüpft, insbesondere Haftungsrisiken. Gerade bei größeren Geschäften, wie dem Kauf einer Immobilie, sollte man sich rechtzeitig über die erforderlichen rechtlichen Schritte informieren und im Zweifel juristische Beratung von einem erfahrenen Anwalt einholen.