Verkehrswert - was Sie wissen und beachten müssen!
- 4 Minuten Lesezeit
Inhaltsverzeichnis
- Die wichtigsten Fakten
- Was ist der Verkehrswert?
- Was hat Einfluss auf den Wert einer Immobilie?
- Wozu wird der Verkehrswert benötigt?
- Wer kann den Verkehrswert einer Immobile ermitteln?
- Wie teuer ist die Wertermittlung einer Immobilie?
- Mit welcher Methode ermittelt man den Verkehrswert einer Immobilie?
- Was sind die wichtigsten Unterlagen zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie?
- Wie geht ein Gutachter bei der Wertermittlung genau vor?
Die wichtigsten Fakten
- Der Begriff Verkehrswert spielt bei Immobilien eine Rolle. Bezogen auf einen Stichtag wird der exakte Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ab diesem Zeitpunkt ermittelt.
- Es gibt drei verschiedene Verfahren zur Berechnung des Verkehrswerts einer Immobilie: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.
- Generell sollte die Ermittlung des Verkehrswerts nur von einem entsprechend qualifizierten Makler oder einem anerkannten Immobiliengutachter vorgenommen werden.
- Für die Wertermittlung gibt es keine gesetzlich vorgegebenen Preise.
Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert ist der Preis, der sich ab einem genauen Zeitpunkt, man spricht vom Wertermittlungsstichtag, für eine Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ergibt. Es handelt sich um einen variablen Wert, der sich unter Umständen von einem Tag auf den anderen ändern kann.
Der Verkehrswert lässt sich beim Verkaufen eines Objekts voraussichtlich am Markt erzielen. Er ist daher dasselbe wie der Marktwert. Die genaue Definition lässt sich im Baugesetzbuch (§ 194 BauGB) finden. Ermittelt wird der Verkehrswert im Zuge einer Immobilienbewertung.
Was hat Einfluss auf den Wert einer Immobilie?
- Lage des Grundstücks,
- Marktsituation,
- Grundstücksgröße, Grundfläche und Zimmeraufteilung,
- Alter, Modernisierungsstand und Energieeffizienz,
- Ausstattung,
- bestehende Denkmalschutzauflagen.
Wozu wird der Verkehrswert benötigt?
Der Verkehrswert einer Immobilie wird dann benötigt, wenn der Wert eines Objekts von Interesse ist. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn …
- … eine Verkaufsabsicht vorliegt.
- … es um eine Erbschaftssache geht.
- … eine Scheidung durchgeführt werden soll.
- … ein Kredit bei einer Bank aufgenommen werden soll.
- … es für eine Vermögensauseinandersetzung notwendig ist.
Eine Ausnahme bildet der Verkauf einer Immobilie. Zu diesem Zweck ist eine genaue Bestimmung nicht notwendig. Aufgrund der Vertragsfreiheit kann der Kaufpreis für eine Immobilie frei zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt werden.
Wer kann den Verkehrswert einer Immobile ermitteln?
Verlangt eine offizielle Stelle eine Wertermittlung, ist es empfehlenswert, den Verkehrswert von einem Immobiliengutachter berechnen zu lassen. Dabei handelt es sich meist um frei arbeitende Sachverständige, Bauingenieure oder Architekten.
Lediglich beim Verkauf einer Immobilie kann manchmal auch die Bewertung durch einen vertrauenswürdigen Makler ausreichen. Bei Bedarf verfügt dieser über die erforderlichen Kontakte zu weiteren Fachexperten. Auch Banken und Finanzämter können Einschätzungen des Verkehrswerts durchführen. Diese sollten jedoch keinen Gutachter ersetzen, da sie meist im eigenen Interesse handeln.
Die Begriffe Immobiliengutachter und Sachverständiger sind nicht geschützt. Entsprechend sollte man gewisse Zusätze beachten, um auf der sicheren Seite zu sein. Folgende Bezeichnungen sind in diesem Zusammenhang hilfreich:
- öffentlich bestellt
- zertifiziert
- vereidigt
Wie teuer ist die Wertermittlung einer Immobilie?
Für die Wertermittlung einer Immobilie existieren keine gesetzlich festgelegten Preise. Der Preis kann mit dem Gutachter oder Makler frei vereinbart werden. Generell sind die anfallenden Kosten vom Aufwand abhängig.
Mit welcher Methode ermittelt man den Verkehrswert einer Immobilie?
Es existieren drei unterschiedliche Verfahren zur Berechnung des Verkehrswerts einer Immobilie:
- Vergleichswertverfahren: Bei diesem Verfahren vergleicht man die Immobilie mit ähnlichen Objekten. Das Vergleichsobjekt muss u. a. vergleichbar sein, was die Lage und den Zuschnitt anbelangt. Diese Methode findet vor allem bei Wohnhäusern und Eigentumswohnungen Anwendung.
- Sachwertverfahren: Kommt dieses Verfahren zur Anwendung, so werden der Sachwert des Gebäudes und der Bodenwert zusammengezählt. Man nutzt es für nicht am Mietmarkt gehandelte Immobilien, wie z. B. selbstgenutzte Einfamilienhäuser. Für das dazugehörige Grundstück verwendet man oft zusätzlich das Vergleichswertverfahren.
- Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird bei der Bewertung von Immobilien, die einen Ertrag liefern sollen, angewandt. Hierbei handelt es sich oft um Objekte von Kapitalanlegern, wie Gewerbeimmobilien oder vermietete Mehrfamilienhäuser. Bei der Berechnung werden u. a. der Bodenwert samt Verzinsung und der Mietertrag (vermindert um die Bewirtschaftungskosten) miteinbezogen.
Welches Verfahren zum Einsatz kommt, ist also von der Art der zu bewertenden Immobilie abhängig. Oft werden auch mehrere Methoden in Kombination verwendet.
Was sind die wichtigsten Unterlagen zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie?
Unabhängig von der je nach Objekt unterschiedlichen Bestandsaufnahme werden folgende Unterlagen im Regelfall bei der Wertermittlung gebraucht:
- Schnitte, Grundrisse und Baupläne
- Grundbuchauszug
- Flurkarte und Lageplan
- Baubeschreibung
- Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
Wie geht ein Gutachter bei der Wertermittlung genau vor?
Wenn ein Immobiliengutachter mit der Ermittlung des Verkehrswerts beauftragt wird, bespricht dieser mit dem Auftraggeber zuallererst den exakten Umfang seiner Aufgabe. Abhängig vom Anlass kann eine häufig kostenfreie Immobilienbewertung, eine schriftliche Stellungnahme zum Verkehrswert oder ein Verkehrswertgutachten nötig sein.
Bei einem Vororttermin wird dann das Objekt genau überprüft. Hierbei untersucht der Gutachter mithilfe einer Checkliste, welche Eigenschaften der Immobilie ihren Wert erhöhen bzw. mindern.
Artikel teilen:
Sie benötigen persönliche Beratung zum Thema Verkehrswert?
Rechtstipps zu "Verkehrswert" | Seite 7
-
12.07.2021 Rechtsanwältin Dr. Sabine Veronika Berndt„… an Belastungen zugemutet werden darf, kann als Anhaltspunkt das Verhältnis des finanziellen Aufwandes zu dem Verkehrswert dienen. Überschreiten die Kosten den Verkehrswert, entfällt in der Regel …“ Weiterlesen -
29.06.2021 Rechtsanwältin Katharina Lieben-Obholzer„… den Verkehrswert von 250.000 EUR ist gemäß § 103 Abs. 4 Satz 9 SGB V unbeachtlich. Hinweise: Als übergangene Bewerberin kann die B nur geltend machen, dass die Auswahlentscheidung zu ihren Lasten fehlerhaft …“ Weiterlesen -
22.06.2021 Rechtsanwalt Dr. Marc Laukemann„… zur Abfindungshöhe, normiert das Gesetz als Abfindungswert den sogenannten Verkehrswert. Die zentrale Norm für den Abfindungsanspruch in Personengesellschaften findet sich in § 738 Abs. 1 S. 2 BGB wieder …“ Weiterlesen -
17.06.2021 Rechtsanwältin Dr. Sabine Veronika Berndt„… . Diese ist im Verhältnis zu dem Verkehrswert des Grundstückes nach Durchführung der Sanierung zu bestimmen und war hieran gemessen weder unverhältnismäßig noch sonst unzumutbar. Weitere Informationen auch zu anderen Themen erhalten Sie unter “ www.dr-s-v-berndt.de “.“ Weiterlesen
-
01.06.2021 Rechtsanwalt Florian Appenzeller„… € aufgenommen. Zum Zeitpunkt der Einleitung des Scheidungsverfahrens hat die Immobilie durch die steigenden Preise am Immobilienmarkt einen Verkehrswert von 400.000,00 €. Die Darlehensverbindlichkeiten stehen …“ Weiterlesen -
31.05.2021 Rechtsanwalt Hermann Kaufmann„… . Die Entschädigung beträgt mindestens ⅔ des Verkehrswerts der Immobilie. Gegebenenfalls werden Erben also das Haus unter Wert “verkaufen” müssen. Ist der Wert der Immobilie im Laufe der Jahre gestiegen …“ Weiterlesen -
31.05.2021 Rechtsanwältin Dr. Sabine Veronika Berndt„Der Notar kann zur Bewertung des Verkehrswertes eines Grundstückes im Rahmen der Festsetzung des Geschäftswerts auch auf seine eigenen Kenntnisse hinsichtlich der Nachbargrundstücke …“ Weiterlesen
-
13.05.2021 Rechtsanwalt Dr. Rudolf Weyer„… - Überschreitung des gängigen Verkehrswertes reicht hierfür nicht. Wir empfehlen Ihnen daher, sich bereits frühzeitig mit unserer Kanzlei in Verbindung zu setzen, um eine möglichst Interessengerechte Vorgehensweise …“ Weiterlesen -
Gesellschafterstreit: Muss ich eine vertragliche Beschränkung meines Abfindungsanspruchs anerkennen?15.06.2021 Rechtsanwalt Dr. Marc Laukemann„… Anspruch auf eine Abfindung. Es gibt hier aber keine gesetzliche Bemessungsgrundlage. Grundsätzlich muss der Abfindungsbetrag den vollen wirtschaftlichen Wert des Anteils entsprechen (Verkehrswert …“ Weiterlesen -
06.05.2021 Rechtsanwältin Christiane Zollner„… des Verkehrswertes des Geschäftsanteils zu. Dieser Grundsatz folgt aus § 738 Absatz 1 Satz 2 BGB und ist allgemein anerkannt. Auch das Vorliegen eines wichtigen Grundes führt nicht dazu, dass der Gesellschafter keine …“ Weiterlesen -
28.04.2021 Rechtsanwalt Matthias Zachmann„… . dass erst die Oma und dann bedingt durch deren Tod die Mutter den Nießbrauch haben sollte (sog. Sukzessivnießbrauch). Das Finanzamt zog vom Verkehrswert nun nur den Nießbrauch zu Gunsten der Oma …“ Weiterlesen -
07.04.2021 Rechtsanwalt Dr. Alexander Steinmetz„… Finca. Weiterhin besitzt er ein Mietshaus in Deutschland mit einem Wert von 2 Mio. Euro. Der Verkehrswert der spanischen Ferienimmobilie beläuft sich auf 1 Mio Euro. Unter Berücksichtigung …“ Weiterlesen -
03.03.2021 Rechtsanwalt Mathias Pistner„… auffällige Diskrepanz zwischen dem Verkehrswert und dem offerierten Kaufpreis vorliegt. Eine Differenz von 13 % sei jedenfalls nicht auffällig, zumal es vorliegend für den gutgläubigen Erwerber klar war …“ Weiterlesen -
02.03.2021 Rechtsanwalt Patrick Balduin„… Erstattung des damals gezahlten Kaufpreises abzgl. einer Nutzungsentschädigung. Der so erzielte Summe übertrifft den Verkehrswert um ein Vielfaches. Zum VW-Konzern gehören folgende Automarken: Volkswagen …“ Weiterlesen -
28.02.2021 Rechtsanwalt Dominik Steidle„… niedriger ist als der Verkehrswert der Immobilie zum Übertragungszeitpunkt. Diese aktuelle Entscheidung des Bundesfinanzhofs ist im Zusammenhang mit der angedachten Übertragung von Grundstücken mithilfe …“ Weiterlesen -
22.02.2021 Rechtsanwalt Michael Heinze LL.M.„… die Arbeitshilfe auf einen Gebäudeanteil von nur 31%. Der BFH ist diesem Missverhältnis nun entgegengetreten. Die Arbeitshilfe des BMF sei nicht vollkommen geeignet, die realen Verkehrswerte von Grund …“ Weiterlesen -
14.07.2022 Rechtsanwalt Neels Lamschus„… ist der objektive Verkehrswert maßgeblich, den die Sache in mangelfreiem Zustand hypothetisch hätte und den sie infolge des Mangels tatsächlich hat. Ohne Belang ist dagegen, welchen Kaufpreis …“ Weiterlesen -
20.02.2022 Rechtsanwalt Markus Karpinski„… als eine Schenkung? Die Sozialämter sehen die Schenkung darin, dass sich der Verkehrswert der Immobilie durch den Wegfall des Wohnrechts erhöht. Dies heißt, dass der Eigentümer bei einem etwaigen Verkauf …“ Weiterlesen -
23.08.2024 Rechtsanwalt Oliver Worms„… unbedingt für die Fahrt zu Ihrem Arbeitsplatz, sind Sie wahrscheinlich auf die Nutzung angewiesen. Soweit das Fahrzeug einen Verkehrswert bis zu 7.500 EUR hat, dürfen Sie es gleichfalls behalten …“ Weiterlesen -
10.02.2021 Rechtsanwalt Dr. Wolfgang Gottwald„… den sogenannten Verkehrswert erstellt werden. Zu diesem Zweck ernennt das Versteigerungsgericht einen Sachverständigen. Ein solches Wertgutachten kann schnell einmal ein paar tausend Euro kosten, pro Immobilie …“ Weiterlesen -
02.01.2021 Rechtsanwalt Ulrich Ernst Büttner„… Vertretung ist dabei nicht vorgeschrieben. Sollte der Antrag abgelehnt oder die Einstellung ausgelaufen sein, ist der Weg des weiteren Verfahrens vorgegeben. Nach der Ermittlung des Verkehrswertes …“ Weiterlesen -
BFH Urteil zu Gebäude-AfA: Arbeitshilfe des BMF widerlegt nicht die vertragliche Kaufpreisaufteilung09.12.2020 Rechtsanwalt Felix Waniek„… ist, die Kaufpreisaufteilung der Vertragsparteien im notrariellen Kaufvertrag zu widerlegen oder gar zu ersetzen. Die Arbeitshilfe gewährleistet keine Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude …“ Weiterlesen -
06.01.2021 Rechtsanwalt Prof. Dr. Albert Kroells„… nach der Vergleichswertmethode. Danach hat der Käufer die Differenz zwischen dem Verkehrswert des finanzierten Fahrzeugs bei Abschluss des Darlehensvertrags und dem Verkehrswert des Fahrzeugs bei dessen Rückgabe …“ Weiterlesen -
18.11.2020 Fachanwalt für Erbrecht Christian Räuchle„… Sohn auf den Pflichtteil gesetzt. Nach dem Tod des Ehemanns erbt die Ehefrau als wesentlichen Nachlass das Familienheim, das einen Verkehrswert von 400.000,00 € hat. Sie bezieht eine eigene Rente …“ Weiterlesen