Zahl oder zieh aus - Geld für Weiterleben in gemeinsamer Immobilie

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Nach einer Trennung lebt oft nur ein Partner weiter in der gemeinschaftlichen Immobilie, der andere zieht aus. Für den Vorteil, den der eine durch Weiternutzung des gemeinsamen Hauses bzw. Wohnung hat, will Letzterer in der Regel Geld sehen. Falls der Ex-Partner nicht zahlt, sollte man diesen aber am besten nachweisbar zum „Zahlen oder Ausziehen" auffordern. Sonst droht bei einer darauf gerichteten Klage, dass Gerichte sie abweisen. So wie im Fall einer geschiedenen Frau, die von ihrem Ex-Mann ein Nutzungsentgelt einklagen wollte, da dieser mehrere Jahre nach der Trennung quasi kostenlos in der gemeinsamen Eigentumswohnung weitergelebt hatte.

Gemeinsamer Immobilienerwerb kann GbR begründen

Auf die eindeutige Aufforderung „Zahlung oder Auszug" legen die Gerichte deshalb so viel wert, weil es bei einer gemeinsamen Immobilie naheliegt, dass Partner eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) bilden. Dabei muss eine GbR dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zufolge bei der Verwaltung und Benutzung gemeinschaftlicher Gegenstände bestimmte Punkte beachten. Wünscht der eine etwa Änderungen bei der bisher vereinbarten Nutzung, muss er das dem anderen GbR-Teilhaber deutlich machen. Solch einen Fall bildet etwa auch, dass derjenige, der eine gemeinsame Immobilie künftig allein bewohnt, dem anderen dafür ein Nutzungsentgelt zahlt.

Viele verwundert in diesem Zusammenhang sicher bereits der Gedanke an eine GbR. Schließlich verbindet man eine GbR mit einem gemeinsam betriebenen Geschäft bzw. Unternehmen. Zudem liegt einer solchen Zusammenarbeit regelmäßig ein schriftlicher Gesellschaftsvertrag vor. Für eine GbR sind Gesichtspunkte wie eine Gewinnerzielungsabsicht oder ein schriftlich abgeschlossener Vertrag aber keine zwingende Voraussetzung. Stattdessen reicht es aus, dass mindestens zwei Menschen einen gemeinsam zu erreichenden Zweck fördern wollen. Das können sie auch stillschweigend tun, sodass es nicht einmal eines mündlichen Vertrags bedarf.

Über Tisch und Bett hinausgehender Zweck erforderlich

So zum Beispiel gemeinsam eine Eigentumswohnung kaufen oder ein Haus bauen. Ob bei diesen am Ende nur ein Partner als Eigentümer im Grundbuch steht, spielt keine Rolle. Wichtig ist dagegen zum einen, dass beide wesentlich zum gemeinsam verfolgten Zweck beigetragen haben, etwa durch Geld oder geleistete Arbeit. Zum anderen kommt es gerade bei Verheirateten und Lebenspartnern darauf an, dass sie mit dem Immobilienerwerb mehr als nur ihre Lebensgemeinschaft verwirklichen wollten, sie also einen über Tisch und Bett hinausgehenden Zweck damit verfolgten. Ein solcher über das bloße Zusammenleben hinausgehender Zweck ist insbesondere die Vermögensbildung, so z. B. der Kauf von Wohneigentum oder eines Gebäudes, um dieses ggf. einmal zu vermieten oder gewinnbringend weiter zu verkaufen.

Partner deutlich auf neue Nutzungsregelung hinweisen

Im bereits zu Beginn angesprochenen Fall der gemeinsamen Eigentumswohnung, die der Ehemann nach der Trennung weiter bewohnt hatte, sah das Oberlandesgericht (OLG) Hamm eine solche GbR als gegeben. Von ihrem ehemaligen Ehepartner wollte die Frau dabei 200 Euro monatlich für die Jahre 2008 und 2009. Anderenfalls sollte das Gericht zumindest über den Abschluss eines entsprechenden Mietvertrags entscheiden. Beide Ansprüche lehnte das OLG ab. Denn die Frau konnte nicht beweisen, dass sie von ihrem Ex zuvor deutlich neue Nutzungsregeln verlangt hatte. Dazu hätte sie ihn laut OLG vor die Wahl stellen müssen: Zahlung oder Auszug. Letzteren hätte die Frau ihrem Mann gegenüber dabei durchaus mittels einer Räumungsklage durchsetzen können. Auf seine Vermögenssituation und seine Eigenschaft als Miteigentümer wäre es dabei nicht angekommen. Denn mit seinem Verhalten, durch das er sich sozusagen ins gemachte Nest setzte, verstieß er gegen eine im gerechten Interesse aller liegende Nutzung der gemeinsamen Wohnung. Keine Rolle spielt dabei der Grund der Trennung.

Liegt eine solche berechtigte Aufforderung vor, kann im Übrigen ab ihrem Zeitpunkt eine Zahlung verlangt werden. Deren Höhe ist durch die ortsübliche Miete begrenzt. Kosten und Belastungen trägt in der Regel der, der die Immobilien alleine nutzt.

(OLG Hamm, Beschluss v. 06.12.2013, Az.: 14 UF 166/13)

(GUE)