3.401 Anwälte für Nebenkostenabrechnung | Seite 13

Die Betriebskostenabrechung ist eine rechnerische Zusammenstellung der Nebenkosten, also aller laufender, wiederkehrender Kosten, die beim Vermieter angefallen sind und nicht mit der Miete beglichen werden - ausgenommen einmaliger Instandhaltungskosten, Reparaturkosten und Verwaltungskosten, sie sind mithin nicht umlagefähig.

Die Betriebskostenverordnung (BetrKVO) enthält eine abschließende Aufzählung aller laufenden Ausgaben, die der Vermieter auf den Mieter abwälzen darf. Beispiele: Kosten für laufende öffentliche Lasten, Wasserversorgung, Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Sach- und Haftpflichtversicherung und Gartenpflege. Der Mieter ist zur anteiligen Bezahlung dieser Kosten verpflichtet, selbst wenn er die Kosten tatsächlich nicht selbst mit verursacht hat.

Im Mietvertrag kann die Umlage der Betriebskosten entweder als Betriebskostenvorauszahlung oder als Betriebskostenpauschale vereinbart werden. Keine gesonderte Abrechnung der Nebenkosten erfolgt, wenn der Mietvertrag eine Nebenkostenpauschale enthält. Denn bei der Pauschale sind mit der Mietzahlung alle Betriebskosten bereits rückwirkend abgedeckt. Auch für einzelne Kostenarten kann ein Pauschalbetrag im Mietvertrag vereinbart werden.

Vorsicht: Die gilt nicht für Heizkosten und Warmwasserkosten. Sie sind nach der Heiz- und Warmwasserkostenverordnung (HeizkV) immer verbrauchsabhängig abzurechnen. Ausgenommen sind allein die in § 11 HeizkV genannten Fälle, etwa bei Wohngebäuden mit bis zu zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt.

Der Vermieter ist zur Stellung einer Nebenkostenabrechnung verpflichtet, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Mieter für die tatsächlich entstandenen Betriebskosten aufkommen muss. In allen anderen Fällen kann entsprechendes ebenfalls vereinbart werden. Das ist den Vertragsparteien überlassen.

Nur wenn der Vermieter eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung gestellt hat, kann er gegenüber dem Mieter die Betriebskosten geltend machen. Hierbei stellt das Gesetz hohe Anforderungen, insbesondere muss die Abrechnung verständlich formuliert sein und bestimmte Mindestangaben enthalten. Beispiele: Kostenarten, Abrechnungszeitraum, Gesamtbetrag, Umlageschlüssel, Kostenanteil des einzelnen Mieters.

Je nach Abrechnungssaldo der Betriebskostenabrechnung kann dann der Vermieter entweder Nachzahlung bezüglich der nicht beglichenen Betriebskosten verlangen oder der Mieter Rückzahlung eines Teilbetrags seiner Vorauszahlungen, die er im Laufe des Abrechnungszeitraumes gezahlt hat.

Eine weiteres Sonderrecht wird Mietern von Wohnraum eingeräumt: Sie können vom Vermieter Auskunft zur Nebenkostenabrechnung und Einsicht in alle Abrechnungsunterlagen verlangen.

Neben den formalen und inhaltlichen Voraussetzungen sind im Zusammenhang mit einer Nebenkostenabrechnung zudem besondere Fristen zu beachten.

So darf sich beispielsweise bei der entgeltlichen Wohnraummiete die Abrechnung nur auf einen Abrechnungszeitraum von höchstens einem Jahr beziehen und der Vermieter muss sie spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes stellen. Anders dagegen beim Gewerbemietvertrag: Hier richtet sich der Abrechnungszeitraum nach der Vertragsvereinbarung.

Ist er der Ansicht, die Nebenkostenabrechnung entspricht nicht den gesetzlichen Anforderungen, kann der Mieter seine Einwendungen regelmäßig innerhalb von 12 Monaten geltend machen. Allerdings empfiehlt es sich, die Betriebskostenabrechnung jedenfalls innerhalb von vier Wochen zu überprüfen und den Vermieter innerhalb dieses Zeitraumes über Zweifel bezüglich der Abrechnung zu informieren.

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