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Achtung bei verdeckten Bauträgermodellen! Was Sie als Auftraggeber zwingend wissen müssen!
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Viele Bauträger werben mit dem Modell, dass der Grundstückskaufvertrag von dem Bauvertrag des dazugehörigen Wohnhauses getrennt abgeschlossen werden. Als Argument für die Aufspaltung dieser beiden Verträge wird überwiegend herangezogen, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer lediglich auf den Grundstückskaufpreis zu entrichten hätte, nicht jedoch auf den zweiten Teil der Bauleistungen.
Diese Argumentation ist dem Grunde nach richtig.
Achtung Auftraggeber - Vermeiden Sie zwingend diese Verträge!!
Der vordergründige Vorteil, Grunderwerbsteuer in beträchtlicher Höhe einzusparen, entpuppt sich im Nachhinein zu einer wirtschaftlichen Falle zulasten des Auftraggebers. Zum einen verliert der Auftraggeber bei Trennung des Kaufvertrages vom Bauvertrag die Schutzwirkungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Diese Verordnung enthält zahlreiche Schutzmechanismen für den Käufer, insbesondere im Hinblick auf eine mögliche Insolvenz des Bauträgers.
Für den Fall, dass der Kaufvertrag vom Bauvertrag getrennt abgeschlossen werden, findet die MaBV keine Anwendung. In vielen Fällen führte in der Vergangenheit sogar die künstliche Trennung von Grundstückskauf- und Werkvertrag zur Unwirksamkeit beider Verträge.
Auch das Argument, Steuern zu sparen, hilft nicht. Bei Aufspaltung der beiden Vertragstypen hat der Käufer zunächst eine geringere Grunderwerbsteuer auf den Grundstückskaufpreis zu entrichten. Darüber hinaus hat der Käufer jedoch auf die Bauleistungen zusätzliche 19 % Umsatzsteuer zu entrichten, die er sich bei Abschluss des klassischen Bauträgervertrages (keine Aufspaltung der beiden Vertragstypen) ersparen würde.
Die steuerliche Argumentation lässt sich im Ergebnis damit entkräften, dass bei Abschluss des klassischen Bauträgervertrages die Grunderwerbsteuer zwar auf einen höheren Gesamtpreis zu entrichten ist. Es fällt in diesem Fall jedoch keine Umsatzsteuer an. Wirtschaftlich betrachtet steht der Auftraggeber somit zumindest nicht schlechter dar, wenn er die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis entrichtet. Zusätzlich hat er bei Abschluss des Bauträgervertrages als einheitlichen Vertrag die Käufer spezifische Schutzmechanismen, von denen er profitieren kann.
Wir empfehlen daher eindringlich, von einer Aufspaltung des Kaufvertrages und des dazugehörigen Bauvertrages Abstand zu nehmen.
Finn Streich, Rechtsanwalt
Streich & Kollegen Rechtsanwälte in Partnerschaft mbB
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