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Airbnb - rechtliche Probleme im Zusammenhang mit der Vermietung von Privatunterkünften über das Internet

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In Großstädten sind zu Zeiten großer Messen oder Großveranstaltungen, wie das Oktoberfest, günstige Hotels oder Pensionen Mangelware. Nicht verwunderlich ist daher, dass das Geschäft mit der entgeltlichen Vermietung und Buchung von Privatunterkünften über Internetplattformen wie www.airbnb.de, www.9flats.com oder www.wimdu.de boomt.

Das Angebot dieser Plattformen ist jedoch nicht nur für Touristen oder Messebesucher interessant, sondern auch für die Anbieter der Privatunterkünfte, die so nicht selten einen durchaus lukrativen Nebenverdienst erzielen. Die Internetplattform Airbnb wirbt in diesem Zusammenhang etwa mit dem Slogan: „Vermiete Deinen ungenutzten Wohnraum, um so Rechnungen zu bezahlen oder Deinen nächsten Urlaub zu finanzieren."

Den Anbietern von Privatunterkünften ist jedoch oftmals nicht bewusst, welche rechtlichen Risiken hierbei drohen und welche Vorschriften zu beachten sind.

Ob die Vermietung von Privatunterkünften „illegal" ist, kann nicht pauschal mit ja oder nein beantwortet werden, sondern hängt ganz entscheidend von den Umständen des Einzelfalles ab, insbesondere wie und in welchem Umfang die Vermietung von Privatunterkünften erfolgt bzw. ob der Gastgeber hierbei privat oder gewerblich handelt.

Ein Mieter etwa, der nur ab und zu, bspw. während Messen oder dem Oktoberfest, das heißt jedenfalls nicht dauerhaft, seine Mietwohnung oder auch nur ein Zimmer seiner Wohnung an Gäste gegen Entgelt weiter vermietet, ohne hierbei weitere Serviceleistungen, wie Transfer, Frühstück oder Reinigungsservice, anzubieten, handelt wohl weder im steuer- noch im ordnungsrechtlichen Sinne gewerbsmäßig.

Außerordentliche Kündigung wegen unzulässiger Untervermietung

Auch diesem privaten Gastgeber sollte jedoch bewusst sein, dass für eine Untervermietung regelmäßig die Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden muss, je nachdem was der Mietvertrag hierzu vorsieht. Andernfalls droht dem Mieter eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen unzulässiger Untervermietung.

Haftung des Mieters für seine Gäste

Darüber hinaus haftet der private Gastgeber als Hauptmieter gegenüber dem Vermieter auch für Beschädigungen und/oder Lärmbelästigungen durch seine Gäste.

Steuerbare Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Schließlich ist auch zu beachten, dass die Einnahmen aus der Untervermietung, die die selbst zu zahlende Miete übersteigen, bei der Jahressteuererklärung Anlage Vermietung und Verpachtung angegeben werden müssen. Einnahmen aus der vorübergehenden, nicht gewerblichen (Unter-)Vermietung von selbst genutzten Immobilien und vorübergehenden Untervermietung von Teilen einer angemieteten Wohnung, die im Übrigen selbst genutzt wird, dürfen derzeit bis zu einer Höhe von 520 EUR pro Veranlagungszeitraum unbesteuert bleiben.

Gastgeber, die zu Hause hingegen quasi bereits eine Art Pension mit Frühstücksservice o. ä. betreiben oder mehrere Wohnungen dauerhaft an wechselnde Gäste untervermieten, müssen in jedem Fall diverse weitere Vorschriften beachten:

Gewerbeanzeigepflicht 

Nach der Gewerbeordnung besteht in diesem Fall unter Umständen eine Gewerbeanzeigepflicht, d.h. ein Vermieter von Privatzimmern, Pensionszimmern oder Ferienwohnungen muss die Vermietung gegenüber dem örtlichen Gewerbeamt anzeigen. Diese Anzeige hat lediglich deklaratorischen Charakter. Sie ist von keinerlei Voraussetzungen abhängig. Das Gewerbeamt gibt diese Meldung z.B. an das Finanzamt weiter, das dann wiederum prüft, inwieweit der Vermieter steuerlich veranlagt wird oder nicht. Die Gewerbeanzeigepflicht entfällt nur in den Fällen, bei denen der geschäftliche Umfang der Vermietung vernachlässigenswert gering, insbesondere auch zeitlich beschränkt ist. Wo konkret die Grenze zu einer „Bagatellvermietung" liegt, hängt vom Einzelfall ab. Ein Bagatellfall liegt jedenfalls dann nicht vor, wenn durchgängig acht Betten angeboten werden oder der Beherbergungsbetrieb zusätzlich zur Vermietung Serviceleistungen wie Frühstück, Bettenmachen, tägliche Reinigung der Zimmer, Wäschewechsel, Transferleistungen oder Brötchenservice anbietet. Bei einem Verstoß gegen die Gewerbeanzeigepflicht drohen Bußgelder bis zu 1.000 €.

Steuerbare Einkünfte aus Gewerbebetrieb

Davon zu unterscheiden ist die steuerrechtliche Seite: Die Vermietung von Ferienwohnungen/ -häusern und Privatzimmern ist ein Gewerbebetrieb im Sinne des Steuerrechts, wenn eine hotelmäßige Nutzung vorliegt oder die Vermietung nach Art einer Pension erfolgt.

Mehrwertsteuerpflicht

Die Pflicht zur Ausweisung von Mehrwertsteuer auf der Rechnung besteht für den Privatvermieter, der Wohn- und Schlafräume zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält und die Beherbergung nach der Absicht des Vermieters nicht länger als sechs Monate dauern soll. Diese Umsatzsteuerpflicht besteht jedoch erst, wenn die Einnahmen des Privatvermieters eine Freigrenze von 17.500 EURO pro Jahr überschreiten.

Zweckentfremdungssatzung

In München, wie auch in Berlin und Hamburg, gibt es ferner eine sogenannte Zweckentfremdungssatzung. Hiernach darf im Stadtgebiet -wegen des Wohnraummangels- Wohnraum nur mit einer Zweckentfremdungsgenehmigung zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken dauerhaft genutzt werden. Mit anderen Worten, eine dauerhafte Beherbergung wechselnder Gäste in einer Privatwohnung bedarf einer Zweckentfremdungsgenehmigung. Nachdem die ungenehmigte Zweckentfremdung mit einem Bußgeld in Höhe von bis zu 50.000 € geahndet wird, ist jedem Gastgeber dringend zu raten, ein sogenanntes Negativattest (in München beim Amt für Wohnen und Migration) zu beantragen, mit dem die Behörde bestätigt, dass keine Genehmigung erforderlich ist.

Nutzungsänderung

Schließlich ist bei einem dauerhaften Beherbergungsbetrieb unter Umständen auch eine Nutzungsänderung beim zuständigen Bauamt zu beantragen.

Fazit:

Wenn es nur um die ganz gelegentliche, ausnahmsweise Untervermietung der eigenen Mietwohnung geht, sollte der Mieter auf jeden Fall zumindest vorab den Vermieter informieren. Wegen der Haftung ist es empfehlenswert weiterhin selbst vor Ort zu sein, also maximal ein Gästezimmer unter zu vermieten.

Falls die Untervermietung dauerhaft an wechselnde Gäste erfolgt, sollte der Gastgeber im Vorfeld zusätzlich mit der Industrie- und Handelskammer, dem zuständigen Finanzamt oder dem Steuerberater prüfen, ob eine Gewerbeanzeige ratsam ist. Ferner sollte rein vorsorglich ein Negativattest beantragt werden.


Rechtstipp vom 02.10.2013

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            Rechtsanwältin Annika Hecht (geb. Britsch) (in Kooperation mit Dr. Franke, Necker, Britsch LL.M. & Wolfsteiner) Rechtsanwältin Annika Hecht (geb. Britsch)

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