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Anfechtung von Mietzahlungen durch den Insolvenzverwalter

Rechtstipp vom 31.08.2018
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1. Allgemeines

Zahlungsausfälle durch die Insolvenz des Mieters sind bereits unerfreulich. Noch ärgerlicher aus Vermietersicht wird es, wenn oftmals Jahre nach dem Insolvenzantrag Post eines Insolvenzverwalters ins Haus flattert und dieser die Erstattung bereits erhaltener Mieten unter Berufung auf Insolvenzanfechtung nach §§ 129 ff. Insolvenzordnung (InsO) verlangt.

Das Risiko für Vermieter, von Insolvenzanfechtungen betroffen zu sein, ist in den letzten Jahren gewachsen. Ursache hierfür ist zum einen die zunehmende Professionalisierung der Insolvenzbüros auf diesem Gebiet durch Schaffung speziell geschulter Abteilungen, Einsatz von Software, die aus der Buchhaltung des Schuldners mögliche Anfechtungsansprüche ermitteln kann und ähnliche Maßnahmen. Darüber hinaus ist die Anfechtungsbefugnis in nach dem 01.07.2014 eröffneten Verbraucherinsolvenzverfahren auf den Insolvenzverwalter übergegangen, während diese in Altverfahren bei den Gläubigern lag und dort de facto kaum genutzt wurde. Schließlich ergingen zahlreiche „anfechtungsfreundliche“ Urteile des Bundesgerichtshofs.

Der Tendenz zur Ausweitung der Anfechtungsmöglichkeiten ist der Gesetzgeber allerdings zuletzt mit dem Anfechtungsgesetz vom 29.03.2017 entgegengetreten. Danach wurde zum einen der Anfechtungszeitraum für sogenannte Deckungsgeschäfte von zehn auf vier Jahre vor Insolvenzantragstellung reduziert, vgl. § 133 Abs. 2 InsO; weiterhin stellt § 133 Abs. 2 Satz 2 InsO eine gesetzliche Vermutung bei Zahlungsvereinbarungen und sonstigen Zahlungsabreden mit dem Insolvenzschuldner auf, die eine Anfechtung erschweren sollen.

Obwohl das Insolvenzanfechtungsrecht in nur wenigen Paragrafen geregelt ist, handelt es sich doch um eine umfassende und hochkomplexe Materie, die zumindest auf Insolvenzverwalterseite ausschließlich von spezialisierten Experten betrieben wird. Für den Fall, dass Ihnen ein Anfechtungsschreiben zugeht, sollten Sie daher zur optimalen Durchsetzung Ihrer Rechte ebenfalls Rechtsrat bei einem Insolvenzspezialisten/Fachanwalt für Insolvenzrecht einholen.

2. Welche Zahlungen können angefochten werden?

Gemäß § 130 InsO kann der Insolvenzverwalter Zahlungen, die in den letzten drei Monaten vor dem Insolvenzantrag (entscheidend ist der Eingang bei Gericht) oder nach dem Insolvenzantrag an den Vermieter erfolgten, anfechten. Dies aber nur dann, wenn der Insolvenzverwalter dem Vermieter nachweisen kann, dass dieser entweder den Insolvenzantrag oder die Zahlungsunfähigkeit „seines“ Mieters kannte. Dies gilt nur für Zahlungen, auf die konkret ein Anspruch des Vermieters bestand (kongruente Deckung).

Eine Anfechtung ist insoweit zum einen ausgeschlossen, soweit der Vermieter durch das gesetzliche Vermieterpfandrecht gesichert ist. Das Vermieterpfandrecht wegen eingebrachter Sachen des Mieters in das Mietobjekt erstreckt sich auf Forderungen, die im letzten Jahr vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters begründet wurden, vgl. § 50 Absatz 2 Satz 1 InsO i. V. m. § 562 Absatz 2 BGB.

Des Weiteren ist eine Anfechtung bei Bargeschäften, also bei Zahlung innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit, ausgeschlossen, siehe § 142 InsO.

Demnach besteht ein hohes Anfechtungsrisiko für den Vermieter, sobald er Kenntnis vom Insolvenzantrag des Mieters oder dessen Zahlungsunfähigkeit erlangt. Als Handlungsempfehlung ist daher anzuraten, bei unregelmäßigen Mieteingängen möglichst nicht die konkrete Ursache beim Mieter erfragen und sich erst recht nicht schriftliche Dokumente aushändigen zu lassen, in denen der Mieter Ausführungen zu seiner Liquidität oder einem (bevorstehenden) Insolvenzantrag macht.

Gemäß § 131 InsO sind weiterhin Zahlungen an den Vermieter in den letzten drei Monaten vor Insolvenzantragstellung oder danach anfechtbar, wenn der Vermieter so keinen Anspruch auf die Zahlung hatte (sogenannte inkongruente Deckung). Diese Regelung erschließt sich nicht auf den ersten Blick, denn selbstverständlich betrifft sie auch Zahlungen des Mieters, auf die der Vermieter einen fälligen Anspruch hat. Anfechtbar nach dieser Norm sollen aber Zahlungen oder auch Sicherungen sein, auf die in der konkreten Art und Weise kein Anspruch des Vermieters bestand, dies betrifft insbesondere:

  • Zahlungen in der Zwangsvollstreckung oder nach Androhung der Zwangsvollstreckung
  • Zahlungen nach Androhung eines Insolvenzantrags
  • Nachträgliche Besicherung von Mietforderungen, z. B. durch Sicherungsabtretungen
  • Kauf von Anlagevermögen, um den Kaufpreis gegen die Mietforderung aufzurechnen
  • Zahlung erfolgt über Konten von Angehörigen des Mieters
  • Zahlung erfolgt deutlich vor Fälligkeit der Forderung
  • Zahlungen des Untermieters direkt an den Vermieter

Auf eine Kenntnis des Vermieters von Insolvenzantrag bzw. Zahlungsunfähigkeit des Mieters kommt es im Bereich der inkongruenten Deckungen nicht an. Ebenso kann sich der Vermieter hier nicht erfolgreich auf ein Bargeschäft berufen. Diese geringeren Anfechtungsvoraussetzungen rechtfertigt der Gesetzgeber mit einer geringeren Schutzbedürftigkeit des Vermieters, dessen Forderungen noch kurz vor Insolvenzantragstellung oder gar noch danach in einer so nicht geschuldeten Weise befriedigt werden.

Schließlich ermöglicht § 133 InsO die Anfechtung von Mietzahlungen bis zu einem Zeitraum von zehn Jahren (!) vor Insolvenzantragstellung. Diese Frist hat der Gesetzgeber anlässlich der letzten Gesetzesreform bei sogenannten Deckungsgeschäften auf vier Jahre verkürzt.

Für die Praxis relevant dürfte auch eine Neureglung zur Beweislastverteilung bei der Vereinbarung von Zahlungserleichterungen sein. Nach § 133 Absatz 3 Satz 2 InsO wird für den Fall, dass Mieter und Vermieter eine Zahlungserleichterung durch Stundung, Ratenzahlung o. Ä. getroffen haben, vermutet, dass der Vermieter die Zahlungsunfähigkeit des Mieters nicht kannte. Es ist dann am Insolvenzverwalter, diese Kenntnis nachzuweisen.

3. Handlungsempfehlungen für Vermieter als Fazit:

Abschließend möchte ich wichtige „Alarmsignale“ als Merkposten zusammenfassen, bei deren Auftreten sich jeder Vermieter eines erhöhten Anfechtungsrisikos bewusst sein sollte:

  • Zahlung der Miete über Konten Dritter, in der Praxis meist über Familienangehörige
  • Auflaufen von Mietrückständen für betriebsnotwendige Räume, die einen Kündigungsgrund darstellen
  • Mietrückstände, die bereits seit längerer Zeit fällig sind oder sich aufbauen (sogenannte „Bugwelle“)
  • Schleppende Zahlungsweise des Mieters bzw. Leistung von Teilzahlungen
  • Schreiben des Mieters über Zahlungsschwierigkeiten, Liquiditätsengpässe, Sanierungspläne oder gar ein angestrebtes Insolvenzverfahren
  • Titulierung bzw. Vollstreckung von Mietforderungen
  • Bitten des Mieters um Stundung, Ratenzahlung oder Reduzierung der Miete

Rechtstipp aus den Rechtsgebieten Insolvenzrecht, Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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