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Anleger von GbR-Immobilienfonds können auf Nachzahlung in Anspruch genommen werden

Rechtstipp vom 03.02.2019
Rechtstipp vom 03.02.2019

Worum geht es?

In der Vergangenheit wurden Immobilienfonds aufgelegt, insbesondere um steuerliche Vorteile in Anspruch zu nehmen und Anleger zu locken, die Verlustzuweisungen begehrten, die zugleich bei Erwerb der Kapitalanlage durch Beitritt zu der GbR-Gesellschaft lockten. 

Ein Immobilienfonds kann in verschiedenen Rechtsformen aufgelegt werden; so auch in der Rechtsform der Kommanditgesellschaft oder in der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (nachfolgend GbR).

Die Gesellschafter haben in der Regel eine Beitrittserklärung unterzeichnet. Mit der Beitrittserklärung wurden diverse Vollmachten mit unterzeichnet, wie beispielsweise eine Vollmacht zum Abschluss von Darlehensverträgen durch die Gründungsgesellschafter zur Finanzierung der Fondsimmobilie. 

Teilweise wurden die Immobilien durch besondere Förderprogramme, wie beispielsweise im Rahmen der Berlin-Förderung, mitfinanziert. Die Darlehen waren befristet und die Finanzierung des gesamten Immobilienfonds auf die Gewährung dieser Darlehen, neben den Einzahlungen der GbR-Gesellschafter und Finanzierungen bei Geschäftsbanken abgestimmt. 

Wenn die Förderung in Form der Zinssubvention bei den Darlehensverträgen nicht verlängert wurde, brach in der Regel die gesamte Finanzierung zusammen und die Gesellschafter mussten anteilig in Höhe ihrer Gesellschaftsbeteiligung einen Nachschuss leisten.

Taten sie dies nicht, so sollte nach der Rechtsprechung des BGH „Sanieren oder Ausscheiden“, der Gesellschafter aus der Gesellschaft ausgeschlossen werden und das Auseinandersetzungsguthaben berechnet werden. 

Das Auseinandersetzungsguthaben war in der Regel negativ, mit der Folge, dass der Gesellschafter, der ausgeschieden war, die Beteiligung verlor und in der Regel noch eine Nachzahlung in Form des negativen Auseinandersetzungsguthabens leisten sollte.

Zahlte der ausgeschiedene Gesellschafter nicht, so wurde Klage erhoben. Die Gesellschaft machte dann das Auseinandersetzungsguthaben in Form eines negativen Betrags, den der Anleger zahlen sollte, geltend.

Voraussetzung dafür, dass ein wirksamer Beschluss über das Ausscheiden des Gesellschafters gefasst wird ist, dass die Gesellschaft sanierungsfähig und sanierungsbedürftig ist. Die Beweislast hierfür trägt der Kläger, mithin die Fondsgesellschaft. Wir haben daher veranlasst, dass für diese Frage ein Gutachter bestellt wird, der ein Gutachten und weitere Ergänzungsgutachten zu dieser Frage erstellen musste und zu dem Schluss kam, dass das Auseinandersetzungsguthaben, für welches der Anleger in Anspruch genommen wurde zu hoch war, da die Gesellschaft den Wert der Immobilien im Aktivvermögen fehlerhaft berechnet hat.

In der Regel haftet der Gesellschafter anteilig für aufgenommene Darlehen, wenn dieses der Darlehensvertrag vorsieht. Das Auseinandersetzungsguthaben und dessen Berechnung regelt sich jedoch nach den Vorschriften des Gesellschaftsvertrages, die von Fall zu Fall verschieden sein können. 

Unstreitig ist jedoch, dass die Immobilie, an der der Gesellschafter beteiligt ist als Aktivvermögen auf jeden Fall im Rahmen der Berechnung des Auseinandersetzungsguthabens zu berücksichtigen ist.

Haftet der Anleger in jedem Fall?

Es ist gelungen, in dem von uns betreuten Fall, durch Gutachten die fehlerhafte Berechnung des Auseinandersetzungsguthabens nachzuweisen. Dies führte letztendlich dazu, dass die Fondsgesellschaft zum Abschluss eines Vergleiches bewegt werden konnte. 

Im Rahmen dieses abgeschlossenen Vergleichs wurde eine Einigung über die Höhe des Vergleichsbetrages und die Enthaftung des ausgeschiedenen Gesellschafters aus sämtlichen Darlehen geregelt.

Es lohnt sich daher, sich mit den einzelnen rechtlichen und auch steuerrechtlichen Fragen zu beschäftigen und so den Anspruch der Fondsgesellschaft zu erschüttern. Der Weg ist immer ein langer Weg. Doch er lohnt sich dann, wenn wie in dem vorliegenden Fall, erreicht werden kann, dass der Anleger keine Nachzahlung i. H. v. 800.000,00 € leisten muss.

Sie haben Fragen? Gern sind wir für Sie da.

Anwaltskanzlei Bontschev

Fachanwältin für Steuerrecht / Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht


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