Anlegern, die im IVG Fonds EuroSelect 14 investiert sind, drohen hohe Verluste -

Worum geht es geht?

Allen ist die Gurke - das Geschäftsgebäude - in London bekannt. Es wurde von Sir Norman Foster konzipiert und im Jahr 2007 von zwei Investoren gekauft. Ein Investor war die IVG Deutsche Immobiliengesellschaft. Die IVG finanzierte diesen Kauf teilweise durch einen von ihr aufgelegten Immobilienfonds, an dem sich Kleinanleger beteiligen konnten. Vertrieben wurde dieser Immobilienfonds über die damalige Dresdner Bank - nunmehr Commerzbank AG - und die Deutsche Bank.

Wie ist der Stand?

Die Gurke steht unter Zwangsverwaltung. Die Gesellschafter wurden aufgefordert bis zum 11.08.2014 darüber abzustimmen, ob die Gesellschaftsanteile verkauft werden. Es gibt einen Investor, der ist jedoch nur bereit ist einen Kaufpreis zu zahlen, der zu einer 10 %en Rückführung des Kapitaleinsatzes der Anleger führt. Noch Schlimmeres droht bei einer Zwangsversteigerung. Hier müssen die Anleger wohl befürchten, vollständig leer auszugehen.

Wie kam es dazu, dass diese Anlage den Anlegern heute "um die Ohren fliegt "?

Die IVG kaufte damalig gemeinsam mit einer Investmentbank das Bürogebäude für schlappe 600 Mio. Pfund. Der Kaufpreis war überteuert, und nicht nur aus heutiger Sicht. Erworben wurden das Gebäude und damit verbundene Mietgarantien.

Es wurde zu einem Zeitpunkt gekauft, zu dem sich der Immobilienmarkt in London bereits auf einem Höchststand befand. Der möglicherweise stark überhöhte Kaufpreis ist sicher ein Teil des Problems.

Ein weiteres Problem besteht darin, dass die IVG einen großen Teil der Kredite über Darlehen auf Schweizer-Franken-Basis finanziert hat. Davon erhofften sich die Käufer Vorteile durch Wechselkursschwankungen. Doch genau das Gegenteil trat ein. War das Verhältnis des Britischen Pfunds zum Schweizer Franken lange Zeit stabil, so stürzte das Britische Pfund 2008 ab und der Schweizer Franken wurde zur Fluchtwährung. Niemand hatte dieses Risiko, das sich aus dem Wechselkursrisiko ergab, abgesichert.

In der Folge explodierten die Darlehen. War zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme 1 GBP = 2,411 CHF wert, sind es heute nur 1,46 CHF.

Dieses bedeutet bei Rückführung des Darlehens ein um fast 100 % höherer Betrag der zurückzuführen wäre. Waren es bei Darlehensaufnahme 183 Mio. GBP, sind es bei heutiger Rückführung 300 Mio. GBP.

Es droht hier folglich ein riesiger Währungsverlust, dem die Fondsgeschäftsführung weder in den Jahren ab 2008 entgegen gesteuert ist, bspw. durch teilweise Umfinanzierungen der Darlehen; noch der entsprechend abgesichert wurde.

Ein weiteres Problem stellt die Absicherung des variablen Zinssatzes durch einen Swap dar. Dieses ist sicher ein geeignetes Mittel zur Absicherung eines variablen Zinssatzes. Aber nur dann wenn "auf das richtige Pferd gesetzt wird".

Die IVG hat mit dem Swap die Darlehen nur gegen steigende, nicht jedoch gegen fallende, Zinsen abgesichert. Seit dem Jahr 2009 fallen aber die Zinsen, so dass die IVG in ihren Darlehen gefangen ist.

Nun bleibt die Frage wie das Bankenkonsortium vorgeht, die Anleger dürfen nicht auf viel Mitleid hoffen. Primär geht es den Banken um die Befriedigung ihrer eigenen Forderungen.

Was können Anleger tun?

Es besteht die Möglichkeit, dass die Anleger von den Banken in diese Anlage hinein beraten wurden, und ihnen die Risiken der Anlage nicht erklärt wurden. Die Risiken bestehen in dem Wechselkursrisiko GBP zu CHF, wie vorab dargelegt, und in der Frage der Zinsabsicherung und der Funktionsweise des Swaps. Diese Beratungsfehler sind jedoch nicht abschließend. Denn es könnte sich auch die Frage stellen, ob die Anleger nicht über den Wert der Anlage getäuscht wurden.

Der BGH hat entschieden, dass Anlegern, die eine sichere Anlage wünschen nicht eine Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds verkauft werden darf, bei dem das Risiko des Totalverlustes immer droht. Es ist sicher so, dass die Anleger die Beweislast dafür tragen.

Wenn jedoch die Anleger nicht anlage- und anlegergerecht beraten wurden, haben sie einen Schadensersatzanspruch gegen die beratende Bank, der darauf gerichtet ist, so gestellt zu werden, wie sie stehen würden, hätten sie diese Anlage nicht gezeichnet.

Anleger sollten ihren Fall durch eine im Bankrecht erfahrene Kanzlei prüfen lassen, auch um mögliche Verjährungsfisten für Schadensersatzansprüche nicht zu verpassen.

Jeder Fall ist ein Einzelfall, gerade im Klageverfahren.

Gern sind wir für Sie da.

Anwaltskanzlei BONTSCHEV

Rechtsanwältin Kerstin Bontschev

Fachanwältin für Steuerrecht

Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht