Aufklärungspflicht der Bank über das Risiko einer Aussetzung bei einem offenen Immobilienfonds

Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat sich am 29. April 2014 zwei Verfahren mit der Haftung einer Bank wegen fehlerhafter Anlageberatung im Zusammenhang mit dem Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds befasst (Aktenzeichen: XI ZR 477/12 und XI ZR 130/13).

Die betroffenen Kapitalanleger erwarben in beiden Verfahren im März 2008 (XI ZR 477/12) bzw. im Juli 2008 (XI ZR 130/13) nach Beratung durch die beklagte Bank jeweils Anteile an einem offenen Immobilienfonds. Die Fondsgesellschaft setzte im Oktober 2008 die Rücknahme der Anteile gemäß § 81 InvG a.F. (nun: § 257 KAGB) aus.

Die Kapitalanleger wurden in beiden Fällen in den Beratungsgesprächen nicht auf das Risiko einer Aussetzung der Anteilsrücknahme hingewiesen. Sie beanspruchen daher im Wege des Schadensersatzes das investierte Kapital unter Abzug eines erzielten Veräußerungserlöses (XI ZR 477/12) bzw. erhaltener Ausschüttungen (XI ZR 130/13) zurück.

Die Klage ist in der Sache XI ZR 477/12 in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Auf die hiergegen gerichtete Revision hat der XI. Zivilsenat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. In der Sache XI ZR 130/13 ist der Klage erstinstanzlich stattgegeben worden; die Berufung ist zurückgewiesen worden. Die hiergegen gerichtete Revision der beklagten Bank hat der XI. Zivilsenat zurückgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Bank, die den Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds empfiehlt, den Anleger über das Bestehen der Möglichkeit einer Aussetzung der Anteilsrücknahme durch die Fondsgesellschaft aufklären muss – und zwar ungefragt!

Kennzeichnend für regulierte Immobilien-Sondervermögen ist, dass die Anleger gemäß § 37 InvG a.F. (nun: § 187 KAGB) ihre Fondsanteile grundsätzlich jederzeit liquidieren, d. h. zu einem im Gesetz geregelten Rücknahmepreis an die Kapitalanlagegesellschaft zurückgeben können.

Die in § 81 InvG a.F. geregelte Möglichkeit, die Anteilsrücknahme auszusetzen, stellt ein während der gesamten Investitionsphase bestehendes Liquiditätsrisiko dar. Über dieses Risiko muss der Anleger informiert sein, bevor er seine Anlageentscheidung trifft. Der Bundesgerichtshof stellte dabei klar, dass für die Aufklärungspflicht der Bank keine Rolle spielt, ob eine Aussetzung der Anteilsrücknahme zum Zeitpunkt der Beratung vorhersehbar oder fernliegend ist.

Zwar können Anleger ihre Anteile an einem offenen Immobilienfonds auch während einer Aussetzung der Anteilsrücknahme weiterhin an der Börse veräußern. Allerdings stellt dies kein Äquivalent zu der Möglichkeit dar, die Anteile zu einem gesetzlich geregelten Rücknahmepreis an die Fondsgesellschaft zurück zu geben. Aufgrund der Beeinflussung des Preises durch spekulative Elemente an der Börse wird dem Anleger die Sicherheit genommen, die ihm zuvor suggeriert wurde.

Ferner hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass es betreffend die Aufklärungspflicht der Bank nicht auf die Frage ankommt, ob eine Aussetzung der Anteilsrücknahme den Interessen der Anleger dient. Die vorübergehende Aussetzung der Anteilsrücknahme soll der Gefahr einer wirtschaftlich nicht sinnvollen Verwertung des Fondsvermögens in einer Krisensituation vorbeugen. Da die Aussetzung jedoch dem Liquiditätsinteresse der Anleger entgegensteht, ist hierüber vor der Anlageentscheidung aufzuklären.

Der Bundesgerichtshof hat mit seinen beiden Entscheidungen mit aller Deutlichkeit die Banken in die Pflicht genommen, Kapitalanleger ordentlich zu beraten. Wenn eine Bank den Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds empfiehlt, dann muss die Bank den Anleger auch – ungefragt! - über das Bestehen der Möglichkeit einer Aussetzung der Anteilsrücknahme durch die Fondsgesellschaft aufklären - ein für betroffene Kapitalanleger sehr erfreulich klarer Standpunkt!

Gerne beraten wir auch Sie über den Stand Ihrer Rechtsposition. Wir fertigen mit Ihnen ausführliche Bestandsanalysen an und erarbeiten mit Ihnen die für Ihren Einzelfall erforderliche Strategie zur Wahrung Ihrer Rechtsposition und damit zur Sicherung Ihres Kapitals.

SH Rechtsanwälte ist eine auf das Kapitalanlagerecht spezialisierte Kanzlei. Unser Team besteht aus Rechtsanwälten und Fachanwälten für Bank- und Kapitalmarktrecht und vertritt betroffene Kapitalanleger bundesweit.