Bank haftet für fehlerhaft kalkulierte Mietpoolausschüttungen

Das Brandenburgische Oberlandesgericht hat mit Urteil vom 09.04.2008 (Az.: 4 U 204/06) eine Bausparkasse sowie eine Bank gemeinsam u.a. zur Zahlung von Schadensersatz an zwei Anleger verurteilt. Die beiden Anleger hatten eine Eigentumswohnung mittels eines durch die beklagte Bank gewährtes Darlehen erworben. Dieses wiederum sollte durch zwei ebenfalls im Zuge des Immobilienerwerbs abgeschlossene Bausparverträge abgelöst werden. Gleichzeitig traten sie einem Mietpool bei, aus welchem sie planmäßig Ausschüttungen aus den vereinnahmten Mieten erhalten sollten.

Das OLG gelangt in seinen Entscheidungsgründen zu dem Ergebnis, dass die beiden Anleger vor dem Immobilienerwerb sowie dem Abschluss des Kreditvertrages nicht ordnungsgemäß aufgeklärt worden sind. Vielmehr seien sie durch den Vermittler, der ihnen die Immobilie inklusive Finanzierung angeboten hatte, über die Rentabilität der Immobilie getäuscht worden. Die während der Vermittlungsgespräche von ihm vorgelegten Berechnungen seien offensichtlich falsch gewesen. Die darin angenommenen Mietausschüttungen seien überhöht kalkuliert gewesen. Tatsächlich wurden in den Jahren nach dem Erwerb der Eigentumswohnung Ausschüttungen erzielt, die bis zu 81 % unter den kalkulierten Zahlen lagen. Entweder habe der Vermittler in Kenntnis der Unrichtigkeit die Anleger bewusst getäuscht oder er habe die prognostizierten Werte nicht überprüft, so das OLG. Auch solche Angaben ins Blaue hinein stellen eine Aufklärungspflichtverletzung dar, wenn der Vermittler nicht offenlegt, dass er die Plausibilität des Zahlenmaterials und der Anlage nicht geprüft hat.

Nach Auffassung des OLG haben die beklagte Bank und Bausparkasse für diese fehlerhafte Aufklärung einzustehen. Eine hieraus resultierende Schadensersatzpflicht leitete das OLG aus einem engen Zusammenwirken der beklagten Bank und Bausparkasse mit dem Vermittler bzw. Verkäufer der Eigentumswohnung her. Dabei nahm es an, dass beiden Beklagten die Unrichtigkeit der Angaben des Vermittlers zur Rentabilität der Wohnung bekannt war und sie dennoch die beiden Anleger hierauf nicht aufmerksam gemacht haben 

Gemäß der höchstrichterlich gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt eine Haftung der einen Immobilienerwerb finanzierenden Bank nur in besonderen Ausnahmefällen in Frage. Unter anderem ist dies der Fall, wenn die Bank über einen konkreten Wissensvorsprung im Hinblick auf bestimmte Risiken der zu finanzierenden Anlage gegenüber dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann. Arbeiten Verkäufer bzw. Vermittler eng mit dem Kreditinstitut zusammen, geht die Rechtsprechung zugunsten des Anlegers widerleglich davon aus, dass die Bank Kenntnis von der arglistigen Täuschung des Anlegers bei der Anlagevermittlung hatte. Dies ist dann der Fall, wenn wie hier, der Vermittler dem Anleger nicht nur das Anlageobjekt, sondern gleichzeitig auch die Finanzierung der Kapitalanlage anbietet und die Unrichtigkeit seiner Angaben so offensichtlich ist, dass sich nach allgemeiner Lebenserfahrung aufdrängt, dass die Bank sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen hat.

Regelmäßig geht die Rechtsprechung von einer engen Zusammenarbeit zwischen Vermittler, Verkäufer und finanzierender Bank aus, wenn zwischen diesen Akteuren ständige Geschäftsbeziehungen in Form von Vertriebsvereinbarungen, Rahmenvereinbarungen oder Vertriebskonzepten bestehen. Indiz für eine derartige enge Beziehung ist, dass der Vermittler nicht nur das Anlageobjekt, sondern auch die dazu passende Finanzierung anbietet, die Initiative zum Abschluss des Darlehensvertrages also nicht von dem Erwerber, sondern von dem Vermittler ausgeht. Der Erwerber kommt in solchen Fällen überhaupt nicht in Kontakt mit Mitarbeitern der kreditfinanzierenden Bank bzw. wie vorliegende der Bausparkasse, mit der die zur Tilgung des Darlehens bestimmten Bausparverträge abgeschlossen worden sind. Unmittelbarer Kontakt besteht ausschließlich zu dem vor Ort tätigen Vermittler, der auch regelmäßig mit Erlaubnis des Kreditinstituts deren Darlehensformulare bei sich führt und dem Kunden bei der Vermittlung des Anlageobjekts ebenfalls zur Unterzeichnung vorlegt.

Erwerber einer Eigentumswohnung, eines Anteils an einem Immobilienfonds oder einer anderen Fondsanlage, die ihre Kapitalanlage über einen (durch Bausparverträge zu tilgenden) Kredit finanziert haben, können sich daher in bestimmten Fällen von dem Darlehen lösen und die Rückzahlung der bis dahin erbrachten Zinsen aufgrund einer Falschaufklärung bei der Anlagevermittlung verlangen. 

Zur Klärung der Erfolgschancen eines Vorgehens gegen die kreditfinanzierende Bank sollten sich betroffene Anleger an einen auf Kapitalanlagerecht und Bankenrecht spezialisierten Rechtsanwalt wenden und sich beraten lassen.