Barzahlungsverbot beim Erwerb von Immobilien ab dem 01.04.2023

Seit dem 01.04.2023 kann der Erwerb von Immobilien nicht mit Bargeld, Kryptowerten, Platin oder Edelsteinen bewirkt werden. Dies regelt nun § 16a GWG. Was passiert, wenn ich dennoch versuche eine Immobilie per Barzahlung zu erwerben?

1. Warum gibt es das Barzahlungsverbot?

Das Barzahlungsverbot bei Immobiliengeschäften bezweckt einen effektiveren Schutz vor Geldwäsche. Nach der Nationalen Risikoanalyse besteht im Immobiliensektor ein hohes Geldwäscherisiko, dem durch das Barzahlungsverbot entgegengewirkt werden soll. Wird gegen das Verbot verstoßen, so muss nun der Verpflichtete eine sog. Geldwäscheverdachtsmeldung erstatten. Adressat der Verdachtsmeldung ist die FIU – Financial Intelligence Unit, die als Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen die jeweiligen Verdachtsmeldungen analysieren muss.

2. Welche Meldepflichten bestehen?

Die Meldepflichten sind dabei nicht auf den Immobiliensektor beschränkt. Vielmehr müssen Geldwäscheverdachtsmeldung immer dann gemacht werden, wenn die Gefahr besteht, dass die verwendeten Gelder aus einer strafbaren Handlung stammen oder im Zusammenhang mit Terrorismusfinanzierung stehen. Wörtlich sind nach § 43 GWG die folgenden Tatsachen meldepflichtig:

(1) Liegen Tatsachen vor, die darauf hindeuten, dass

1.ein Vermögensgegenstand, der mit einer Geschäftsbeziehung, einem Maklergeschäft oder einer Transaktion im Zusammenhang steht, aus einer strafbaren Handlung stammt, die eine Vortat der Geldwäsche darstellen könnte,

2.ein Geschäftsvorfall, eine Transaktion oder ein Vermögensgegenstand im Zusammenhang mit Terrorismusfinanzierung steht oder

3.der Vertragspartner seine Pflicht nach § 11 Absatz 6 Satz 3, gegenüber dem Verpflichteten offenzulegen, ob er die Geschäftsbeziehung oder die Transaktion für einen wirtschaftlich Berechtigten begründen, fortsetzen oder durchführen will, nicht erfüllt hat,

so hat der Verpflichtete diesen Sachverhalt unabhängig vom Wert des betroffenen Vermögensgegenstandes oder der Transaktionshöhe unverzüglich der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen zu melden.

3. Wer muss die Meldung erstatten? 

Durch die gesetzlichen Regelungen des GWG müssen nur „Verpflichtete“ im Sinne des Geldwäschegesetzes die oben genannten Tatsachen an die FIU melden. Dies sind im Einzelnen:

• Kreditinstitute (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 GwG)

• Finanzdienstleistungsinstitute (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 GwG)

• Zahlungsinstitute und E-Geld-Institute (§ 2 Abs. 1 Nr. 3 GwG)

• Agenten für Zahlungsdienste und E-Geld (§ 2 Abs. 1 Nr. 4 GwG)

• Selbstständige Gewerbetreibende im Bereich Zahlungsdienste / E-Geld (§ 2 Abs. 1 Nr. 5 GwG)

• Finanzunternehmen (§ 2 Abs. 1 Nr. 6 GwG)

• Versicherungsunternehmen (§ 2 Abs. 1 Nr. 7 GwG)

• Versicherungsvermittler (§ 2 Abs. 1 Nr. 8 GwG)

• Kapitalverwaltungsgesellschaften (§ 2 Abs. 1 Nr. 9 GwG)

• Rechtsanwälte, Kammerrechtsbeistände, Patentanwälte sowie Notare (§ 2 Abs. 1 Nr. 10 GwG)

• Rechtsbeistände (§ 2 Abs. 1 Nr. 11 GwG)

• Wirtschaftsprüfer, vereidigte Buchprüfer, Steuerberater und Steuerbevollmächtigte (§ 2 Abs. 1 Nr. 12 GwG)

• Dienstleister für Gesellschaften und für Treuhänder (§ 2 Abs. 1 Nr. 13 GwG)

• Immobilienmakler (§ 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG)

• Veranstalter und Vermittler von Glücksspielen (§ 2 Abs. 1 Nr. 15 GwG)

• Güterhändler, Kunstvermittler und Kunstlagerhalter (§ 2 Abs. 1 Nr. 16 GwG)

4. Welche Konsequenzen hat eine Verdachtsmeldung iSd. GWG an die FIU?

Gibt ein Verpflichteter im Sinne des GWG eine Verdachtsmeldung ab, darf das Geschäft nicht abgewickelt werden. Es besteht lediglich dann eine Ausnahme, wenn ein derartiger Aufschub des Geschäfts die Aufklärung einer Straftat behindern würde. Erst wenn die FIU oder die Staatsanwaltschaft zugestimmt haben oder nach Ablauf des dritten Werktags nach Abgabe der Verdachtsmeldung, darf das Geschäft abgewickelt werden, wenn es nicht bereits untersagt wurde. Dem Verpflichteten ist es dabei im Übrigen gem. § 47 GWG untersagt, die Parteien über die Abgabe einer Verdachtsmeldung zu informieren.

Der Notar, der den Immobilienerwerb beurkunden muss, ist Verpflichteter iSd. § 2 Abs. 1 Nr. 10 GWG. Das bedeutet, dass er selbst bei dem Versuch eine Immobilie per Barzahlung zu erwerben sofort eine Meldung des Sachverhalts unabhängig vom Wert des betroffenen Vermögensgegenstandes oder der Transaktionshöhe unverzüglich der FIU zu melden hat. Über diese Meldung darf der Notar sie nicht informieren, § 47 GWG.

Das bedeutet in der Praxis: Liegt der Verdacht der Geldwäsche vor, bricht der Notar die Beurkundung ab und meldet den Vorgang an die FIU ohne Sie darüber unterrichten zu dürfen. Die FIU wird in der Folge den Vorgang analysieren und ggf. ein Ermittlungsverfahren wegen des Verdachts der Geldwäsche gem. § 261 StGB gegen Sie einleiten.