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BGH: Klarheit zum Thema Reduzierung der Miete bei coronabedingter Schließung des Ladengeschäfts?
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Nun hat der Bundesgerichtshof für teilweise Klarheit gesorgt und am 12.01.2022 entschieden, dass bei einer infolge der Corona-Pandemie angeordneten Geschäftsschließung eine Reduzierung der Miete gewerblich genutzte Räume in Betracht kommt (BGH, Urteil v. 12.01.22, Az. XII ZR 8/21).
Bislang hatte sich eine bunte Palette der Instanzrechtsprechung herausgebildet und zu erheblicher Rechtsunsicherheit auf beiden Seiten für Mieter und Vermieter im Gewerberaummietverhältnis geführt.
Im konkreten Fall ging es um den in Sachsen im März 2020 angeordneten Lockdown und daraus folgende Schließung eines Textileinzelhandelsgeschäft durch den Mieter. Dieser zahlte für April 2020 keine Miete. Das missfiel dem Vermieter. Er klagte.
Der u.a. für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschied, dass im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, der betreffende Mieter grundsätzlich die Miete reduzieren könne. Denn in solchen Fällen könne eine „Störung der Geschäftsgrundlage“ gemäß § 313 Abs. 1 BGB eingetreten sein.
Anders als einige Instanzgerichte (z.B. LG München I – 22.09.2020 – 3 O 4495/20) sprach der BGH jedoch aus, Corona und daraus folgende staatliche Maßnahmen (z.B. behördlich angeordneten Schließung der Mieträume für den Publikumsverkehr) keinen Mangel der Mietsache begründen. Das heißt konkret, der Mieter braucht nur weniger Miete zahlen, wenngleich er nicht zur Mietminderung berechtigt ist.
Gleichwohl kann einem Mieter von gewerblich genutzten Räumen in einem solchen Fall ein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB zustehen. Denn die Erwartung der Mietparteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht ändern, wurde dadurch schwerwiegend gestört, dass der Mieter aufgrund der zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erlassenen Allgemeinverfügungen sein Geschäftslokal zeitweilig schließen musste.
ABER: Nicht immer und automatisch kann ein Mieter die Anpassung der Miete für den Zeitraum der Schließung verlangen. Es handelte sich hier um einen Einzelfall und als solcher ist jedes Mietverhältnis konkret anhand der besonderen Umstände zu betrachten. Lediglich die Grundsatzfrage Minderung wegen Mietmangel (vom BGH verneint) oder Anpassung der Miete (Wegfall der Geschäftsgrundlage) ist von den Karlsruher Richtern geklärt worden.
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Für die Rechtsanwaltskanzlei Wulf & Collegen
Rechtsanwalt Jan Steinmetz
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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