BGH: Pflicht der Eigentümergemeinschaft zur Sanierung eines Altbaus

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 04. Mai 2018 ist eine Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft eines Altbaus verpflichtet, Feuchtigkeitsschäden am Gemeinschaftseigentum zu sanieren (BGH, Urteil vom 04.05.2018, V ZR 203/17).

Dem lag folgender Sachverhalt zu Grunde: 

Die Eigentümer stritten darum, ob eine Durchfeuchtung der Außenwände der gewerblich genutzten Teileigentumseinheiten im Souterrain des 1890 errichteten Altbaus von der Gemeinschaft der Wohnungs- und Teileigentümer zu beseitigen ist. Die Ursache hierfür war nach mehreren Gutachten eine fehlende außenseitige Sockelabdichtung, eine fehlende Horizontalsperre und im Mauerwerk eingelagerten Salze. Die von den Sachverständigen geschätzten Sanierungskosten beliefen sich auf ca. 300.000,00 Euro. Dies war einigen zu viel, weshalb ein entsprechender Beschluss zur Sanierung nicht gefasst wurde.

Der BGH hat in dem konkreten Fall ausgeführt, dass wenn das Gemeinschaftseigentum gravierende bauliche Mängel aufweise, welche die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- und/oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtige oder sogar ausschließe, eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich sei. Einzelne Wohnungseigentümer haben die Möglichkeit, eine solche Sanierung gemäß § 21 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu verlangen.

Die Eigentümer der gewerblich genutzten Einheiten im Souterrain müssten keine gravierenden Durchfeuchtungen hinnehmen, so die Richter. Dies gelte im Übrigen auch, wenn noch kein gesundheitsgefährdender Schimmel aufgetreten sei. Die recht hohen Sanierungskosten stehen nach Ansicht des BGH der Sanierungsverpflichtung ebenfalls nicht entgegen, zumal diese auch nicht außer Verhältnis zu dem erzielbaren Nutzen stehen würden.